나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30878 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1105 수완2차숲안애아파트 204동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 성덕고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 하이샷시창호 등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며, 내부계단을 통한 다락방(복층구조)이 소재함.

설비내역

급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경30878 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 장덕동 1105 수완2차숲안애아파트 204동 4층401호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 542,000,000원입니다.

토지 면적은 107.93㎡(약 32.65평)이며, 건물 면적은 84.63㎡(약 25.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 광OOO입니다.

감정평가서상 요약 정보에 따르면, 본건은 아파트단지, 연립주택, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지역에 위치합니다.

1.1. 상세 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30878 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1105 수완2차숲안애아파트 204동 4층401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 542,000,000원

* 토지면적: 107.93㎡ (약 32.65평)

* 토지지분: 107.93069999999999㎡ (약 32.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

* 건물지분: 84.6315㎡ (약 25.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 성덕고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 연립주택, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕의 지상 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 등으로 마감되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며, 내부 계단을 통해 다락방(복층구조)이 존재합니다.

2.4. 설비내역

급배수, 난방, 소방 설비 등이 구비되어 있으며, 승강기도 설치되어 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 형상

토지는 사다리형의 평지로, 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역 외 지역으로 지정되어 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

등기사항 및 건축물대장상 특이한 차이는 없습니다.

2.8. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을5 (2020-12-14) 광주농업협동조합 근저당권 (금364,800,000원). 본 경매절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 변동: 케이빌주식회사(소유권보존) → 조정훈(소유권이전) → 구대형 외 1명(소유권이전) → 윤경(공유자전원지분전부이전, 매매).

* 기타 권리: 을6, 을7 근저당권, 갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 가압류, 갑11 임의경매개시결정 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

* 총 등기부채권액: 492,908,579원.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 광산구 장덕동 일대는 아파트 단지와 연립주택, 학교, 공원 등이 조화롭게 배치된 주거 중심 지역입니다. 성덕고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 녹지 공간도 비교적 잘 확보되어 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성덕고등학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변 주거 단지 내 상업 시설 및 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 공원이 인접하여 여가 활동 공간으로 활용할 수 있습니다.

* 교통: 서측 도로를 통한 차량 이동이 원활하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 반환 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 시세 변동 가능성: 감정평가액(542,000,000원)과 최근 실거래가(약 369,000,000원 ~ 377,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화, 또는 감정 평가의 특수성 등에 기인할 수 있으며, 입찰 시점에 대한 면밀한 시세 조사 및 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 장덕동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 주변 환경이 양호하고 교육 시설 및 공원이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 인수하는 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 임대 관계 미상이라는 점과 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 주거 환경: 학교, 공원 등 생활 편의 및 교육 환경이 우수합니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 실거래가를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 단지(수완2차숲안애) 및 면적(84.63㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월: 377,000,000원

* 2026년 7월: 369,000,000원

최근 실거래가 평균은 약 373,000,000원입니다. 감정가 542,000,000원과는 상당한 격차가 있습니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

위 예상 입찰가는 최근 시장 거래 가격과 감정 가격을 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 입찰자의 자금 계획, 경쟁 상황, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.