나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502510 [1] 인천광역시 남동구 논현동 637-2 코아루파크 비동 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천남동우체국' 남서측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트, 업무시설, 공원 및 상업시설 등으로 형성된 상업지대 내에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 '호구포역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하7층 ~ 25층 중 11층 1106호로서, (사용승인일:2011.03.23) 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감 등, 창호: PVC창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 세로, 남동측으로 중로, 북동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502510 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 637-2 코아루파크 비동 11층 1106호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 100,000,000원

* 건물면적: 30.01㎡ (약 9.08평)

* 토지면적: 5.04㎡ (약 1.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천남동우체국' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 대단지 아파트, 업무시설, 공원, 상업시설 등이 형성된 상업지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 '호구포역'이 소재하여 대중교통 여건이 매우 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하7층 ~ 지상25층 중 11층 1106호(2011년 3월 23일 사용승인)입니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 세장형 평지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측 및 북서측으로는 세로, 남동측으로는 중로, 북동측으로는 보행자도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 27일 접수된 압류(세무2과-0 15568, 갑5)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을1): 정연건, 125,000,000원, 2024년 6월 7일 접수. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다.)

* 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사, 125,000,000원, 2026년 3월 30일 접수.

* 낙찰 후 인수되는 권리:

* 현재 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-02

* 확정일자: 2022-04-11

* 대항력: 없음 (을1 주택임차권 등기되었으나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다.)

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-08

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 권리분석 요약:

* 을구 1번 주택임차권(정 )은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인 최 이 존재하나, 보증금이 0원이므로 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 절차 진행 시 협의 및 협조가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 규모: 해당 건물(코아루파크)은 총 361세대의 오피스텔이며, B동은 지하 7층, 지상 25층 규모입니다.

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지, 업무시설, 공원, 다양한 상업시설이 밀집한 지역으로, 유동인구와 배후수요가 풍부합니다.

* 최근 매매 사례 (JSON 데이터 분석):

* 2025년 2월: 125,000,000원 (전용/계약면적 약 47.75㎡, 약 14.44평)

* 2026년 4월: 135,000,000원 (전용/계약면적 약 47.75㎡, 약 14.44평)

* 2026년 4월: 134,500,000원 (전용/계약면적 약 48.9㎡, 약 14.79평)

* 시세 분석: 최근 1~2년간 125,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 실거래가가 형성되었으며, 시세가 꾸준히 상승하는 추세를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 호구포역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 대형 마트, 병원, 은행, 관공서, 다수의 상업시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 환경: 공원 등 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 인수 절차 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조율이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(최 ): 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이므로 명도 시 원만한 협의가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며 최근 시세 상승세를 보이고 있어 투자 매력도가 높습니다. 권리 관계상 HUG 관련 임차권이 소멸 예정이고, 대항력 있는 임차인의 보증금도 0원이어서 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특수사항에 대한 면밀한 검토와 임차인과의 원만한 협의는 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통망(수인분당선 호구포역)과 잘 갖춰진 생활 편의시설.

* 최근 실거래가 상승세를 통한 시세차익 기대.

* 상업지역 내 위치하여 지속적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 명확하게 소멸되는 권리 관계(HUG 관련 임차권)로 인한 인수 부담 감소.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이와 감정가, 그리고 본 건의 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 별도의 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

안정적인 수익률 확보를 위하여 감정가(100,000,000원) 대비 약 120% 수준인 120,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 최근 시장 거래가를 반영한 금액이며, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

* 최근 거래가 평균(약 131,500,000원) 대비 보수적으로 산정한 금액입니다.

* 시장 상황 및 경쟁 입찰 강도에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.