나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10088 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 180 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '매바위마을' 내에 위치하며 부근은 단독주택 및 자연림, 농경지 등으로 형성된 산간 농촌지대로서 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하여 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서 자연림 및 일부 현황 도로로 이용중입니다. 일련번호(2) : 급경사지대 내 부정형의 도로입니다. 일련번호(4) : 급경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 일부 현황 도로 및 잡종지(일련번호(5)의 부속토지)로 이용중입니다. 일련번호(5) : 급경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 일부를 현황 도로로 이용중이며 북측 및 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다. 일련번호(2) : 본건이 도로로서 남서측 및 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 연결되 어있습니다. 일련번호(4) : 본건 일부를 현황 도로로 이용중이며 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 일련번호(5) : 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<경상남도 문화재보호 조례>, 공익용산지<산지관리법>. 일련번호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지 역<경상남도 문화재보호 조례> 단장면 구천리의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구 하고 문화재보호구역 등을 문화관광과 문화재담당(055-359-5636~40)에 재확인요 미확인시 효 력무효. 일련번호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지 역<경상남도 문화재보호 조례>. 일련번호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지 역<경상남도 문화재보호 조례> 단장면 구천리의 모든 토지는 본 확인서의 기재사항에도 불구 하고 문화재보호구역 등을 문화관광과 문화재담당(055-359-5636~40)에 재확인요 미확인시 효 력무효.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 및 제시외구축물, 제시외수목, 분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호(1, 4)의 공부상 지목은 '임야, 전'이나 일부 '현황 도로'로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 일련번호(1, 2)는 공유토지 중 이재석, 이수예 지분)만의 평가로서 평가대상 부분의 위치 확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 평균단가를 산정하였고, 면적사정은 귀 의뢰목록 에 의거하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 본건 건물은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부이용상황 및 관리 상태 등에 관한 확인이 곤란하여 부득이 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하 였으니 경매 진행 시 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(5-1~5-3), 구축물(5-4) 및 수목(5-5) 포함. [목록1~2] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록4] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1] 분묘가 6기 소재하며 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. [목록1,4] 일부는 현황 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경10088 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (자료상 농OOOOOOOOOOO 확인)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 180

용도: 제1종 근린생활시설 (소매점)

건물 구조: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 690,632,500원

토지 면적: 총 8919.00㎡ (약 2698.15평)

토지 지분: 1783.3055㎡ (약 539.46평)

건물 면적: 총 112.50㎡ (약 33.99평)

건물 지분: 112.5㎡ (약 33.99평)

제시외 면적: 건물 190.00㎡, 토지 0.00㎡ (제시외 건물, 구축물, 수목 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리 '매바위마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 자연림, 농경지 등으로 형성된 산간 농촌지대입니다.

전반적인 입지 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통 시 됩니다.

주변 도로는 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호 (1): 급경사지대 내 부정형의 토지로 자연림 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

일련번호 (2): 급경사지대 내 부정형의 도로입니다.

일련번호 (4): 급경사지대 내 자체 지반 평탄화된 사다리형 토지로 일부 현황 도로 및 잡종지로 이용 중입니다.

일련번호 (5): 급경사지대 내 자체 지반 평탄화된 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 지상에 분묘 6기가 소재합니다.

2.4. 도로 상태

토지 일부는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

북측, 남측, 남동측, 북서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

모든 토지 일련번호는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

공익용산지(일련번호 1)에 해당합니다.

단장면 구천리 토지는 문화재보호구역 여부를 문화관광과 문화재담당(055-359-5636~40)에 재확인해야 하며, 미확인 시 효력 무효입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 03월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을12, 을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 분묘기지권은 성립 여지가 있어 별도 확인 필요)

임차인 보증금 인수분은 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (채권 총액)

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 약 696,849,145원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 상태

본건 건물은 제1종 근린생활시설(소매점)로 등기되어 있으며, 현재 이용 상태도 이에 부합하는 것으로 보입니다.

건물은 경량철골구조 단층 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 가장 가까운 편의 시설은 단장면 소재지에 있으며, 차량으로 약 10~15분 거리에 단장면 사무소, 로컬 마트, 초등학교(단장초등학교) 등이 위치하고 있습니다.

* 밀양시내까지는 차량으로 약 30~40분 소요되며, 이곳에서 종합병원, 대형 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 구천리 내에는 별도의 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않은 농촌 지역입니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 위치하는 별도의 혐오 시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 본 물건은 자연림과 농경지로 둘러싸인 산간 농촌 지역에 위치하고 있어, 환경적으로는 비교적 양호한 편입니다.

* 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 일부 축사 등이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

토지 상에 분묘 6기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

최저매각가격 산정 시 이를 감안하였으나, 낙찰 후 분묘 이장 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

본건(일련번호 4)은 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다.

미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 반드시 확인 및 발급 후 제출해야 합니다.

6.3. 지분매각 및 공유자 우선매수 제한

일련번호 1, 2 토지는 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고는 행사할 수 없습니다.

6.4. 현황 도로 부분

일련번호 1, 4 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중입니다.

이는 공부상 지목과의 차이로, 매각 후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 외부 관찰 기반 평가 (건물)

건물은 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰에 따라 평가되었습니다.

내부 상태 및 관리 수준은 경매 진행 시 직접 확인이 필요합니다.

6.6. 토지이용계획 및 제한사항 (문화재보호 등)

자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 토지 이용에 제약이 따릅니다.

특히 문화재보호구역 여부는 반드시 문화관광과에 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 산간 농촌 지역에 위치한 근린생활시설로, 토지 면적이 넓고 활용 가능성이 있는 물건입니다.

하지만 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 현황 도로 부분, 엄격한 토지이용계획 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 추가적인 조사와 분석을 통해 낙찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력 (용도 제한 확인 필요)

* 전원생활 또는 농촌 기반 시설로서의 활용 가능성

* 감정가 대비 저평가 가능성 (리스크 요인 반영)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 바탕으로 한 심층 분석이 필요합니다.

감정가 690,632,500원을 기준으로, 제시된 리스크 요인(분묘, 농지증명, 도로, 지역 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 시세 파악과 함께 농지취득가능성, 분묘 이장 비용 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 부동산 중개업소나 전문가와 상담하여 시세 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.