나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3354 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1442 별메마을 613동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "별메마을 613동 19층 1901호(전용면적: 59.76㎡, 복도식, 동 향)"로서, 대구광역시 달서구 도원동 소재 '대곡중학교' 동측 인근에 위치하고 있음. - 주위는 도원네거리 주변의 대단위 아파트단지(본건 소재 별메마을, 대곡강산타운, 산새마 을주공7단지, 대곡사계절타운, 한실들마을주공5단지 등) 및 부속상가, 주변 상업지구 내 근린생활시설 등의 상업용건물, 학교, 한실공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 북측 및 동측, 남측 도로 변으로 시내버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물(613동) 중 19층 1901호 단위세대로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "1996. 08. 26." 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 내부는 거주인 탐문에 의할 때「방3, 주방, 거실, 욕실 등」 으로 파악됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 자체 대체로 평탄하게 형성되어 있는 부정형의 토지로서, '아파 트 및 부속건물 등의 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 왕복 7차선(양측 인도), 동측으로 왕복 6차선(양측 인도), 남측으로 왕복4차선(양측 인도) 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도 로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대곡고등학교, 세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택 지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 대구서부지원 2026타경3354 (1)

1.2. 소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1442 별메마을 613동 19층1901호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 113,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 35.01㎡ (약 10.6평)

* 건물면적(전용): 59.76㎡ (약 18.1평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 채권자: 차OOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항: 중복사건

1.10. 주의사항: 중복사건으로 인한 경매 절차상의 혼선 가능성

1.11. 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치한 "별메마을 613동 19층 1901호"로, "대곡중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 주변 도로에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황:

* 임차인: 차차자산관리대부주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 금액이 명시되어 있으나, 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 미상이므로 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다.

3.2. 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인에게 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 집합건물 등기부 요약:

* 등기부상 채권 총액: 163,999,413원

* 말소기준권리: 2010.04.07 근저당 (중소기업은행)

* 말소예정 권리: 현재 등기부상 을구(근저당, 전세권) 및 갑구(가압류, 임의경매)에 기재된 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 8월 15일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 지상권: 해당 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 환경: 본건이 위치한 도원동 일대는 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업지구 내에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 거주민을 위한 편의성을 높여줍니다.

4.2. 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 동일 생활권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보:

* 아파트명: 대곡6단지별메마을

* 주소: 대구광역시 달서구 도원동 1442

* 사용승인일: 1996년 8월 26일

* 단지 규모: 총 18개 동, 1594세대

* 주차: 총 888대 (지하 15대 전기차 충전기 포함)

* 최고층: 20층 (본건은 19층)

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

5.2. 단지 내 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건: 동일 부동산에 대한 복수의 경매 사건(2026타경3354, 2026타경3829)이 중복으로 진행되고 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나, 매각 기일이 연기될 가능성이 있습니다.

6.2. 건축 연도: 1996년에 사용 승인된 아파트로, 약 28년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 채권 총액: 등기부채권 총액 163,999,413원이 감정가 113,000,000원을 초과하고 있어, 채권 변제가 원활히 이루어지지 않을 경우 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 일반적으로 경매 절차상 대부분의 권리가 소멸되므로, 매수인의 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 도원동의 "별메마을" 내 19층 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋습니다. 1996년에 건축되어 다소 노후되었으나, 19층 고층으로 일조 및 조망 확보가 유리할 것으로 판단됩니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 매수인이 부담해야 할 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 중복 사건 진행은 유의할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 대구 달서구 도원동의 안정된 주거 지역에 위치하며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8.2. 잠재력: 신축 아파트 대비 저평가된 감정가와, 추후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 58.14㎡)의 매물이 2026년 7월 기준 9,500만원에서 14,200만원 사이로 거래되었습니다. 본건은 전용면적 59.76㎡이며 19층이라는 장점을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가 범위는 약 130,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이에 따라, 감정가 113,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 110% 수준인 약 124,300,000원부터, 시장가격을 고려하여 135,000,000원 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원을 시작으로, 경쟁 상황에 따라 상향 조절하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.