나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10143 [1] 경상북도 경주시 노서동 130-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 노서동 소재 '중부동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며,주위로는 관공서,단독주택,다가구주택,각종 근린생황시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 가능하며,교통상황은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1)토지는 본건 남측으로 인접토지(노서동 130-23)를 경유하여 노폭 약6m정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(36m이하), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05)

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표"참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 인접 토지(노서동 130-23 및 노서동 130-24)와 실제 일단으로 이용중이나 금회 경매에서는 인접 토지가 제외되어 있으므로 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브, 스레이트1층 건으로서 외벽 : 스톤코트 마감 내벽 : 목재인테리어,벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

식당으로 이용중임.(현재 미운영 상태)

설비내역

위생설비,급배수설비,LPG가스설비,전기판넬에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨'지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물㉠판넬조 판넬지붕 (2층부분 음식점) 약140.45㎡ ㉡목조개량지붕 단층(출입구)약5.6㎡가 소재함.

공부와의 차이

1)본건 일련번호(1)건물의 공부상 구조는 "스라브,스레이트지붕"이나,실제 "스라브지붕"임. 2)본건 일련번호(2)건물은 공부상 1층이나 실제 2층임(제시외 건물 ㉠소재) 3)본건 일련번호(1)건물 중 "변소,창고 8㎡"는 멸실되어 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록1] 건물은 공부상 1층이나, 실제로 2층이며 증축부분의 적법성 여부 및 행정상의 규제 내용 등은 관계행정기관에 확인 요함.
3. [목록1] 건물 중 "변소, 창고 8㎡"는 멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10143 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경주새마을금고 (등기부 정보 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 노서동 130-20 (신주소: 경상북도 경주시 태종로699번길 34-7)

용도: 제2종근린생활시설 (근린시설)

감정가: 421,386,200원

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 207.30㎡ (약 62.7평)

건물면적: 108.05㎡ (약 32.7평)

건물 구조: 시멘트벽돌조 스라브/스레이트 지붕 (실제: 스라브 지붕)

제시외 건물 면적: 146.05㎡ (판넬조 약 140.45㎡, 목조 약 5.6㎡)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 토지 이용계획

* 일반상업지역

* 고도지구 (36m 이하)

* 가축사육제한구역 (일부제한)

* 상대보호구역

* 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 노서동에 소재하며, '중부동 행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 관공서, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통 상황은 대체로 무난합니다. 물건의 남측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 자루형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2013년 2월 5일 접수된 경주새마을금고의 근저당권(130,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 388,157,425원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 최화순: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024년 12월 9일.

* 대항력: 없음.

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

* 주의사항: 임차인 최화순은 대항력이 없으나, 보증금 회수를 위한 배당 절차를 진행할 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로 명도 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본 물건은 경주시 노서동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하며, 관공서와 주거 시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 경주 도심권 상권의 일부로, 황리단길 등 관광 상권과는 다소 거리가 있으나 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 업종 현황

건물은 현재 식당으로 이용되었으나 미운영 상태입니다. 법적으로 제2종근린생활시설로 분류되어 있어, 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

'중부동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 또한, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 주변 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 증축 부분의 적법성

건축물대장상 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 2층으로 이용 중인 부분이 있습니다. 이 증축 부분의 적법성 여부 및 관련 행정 규제 내용은 반드시 관계 행정기관을 통해 확인해야 합니다.

6.2. 멸실된 건물 부분

건물 중 "변소, 창고 8㎡" 부분은 멸실되어 현재 소재 불명 상태이므로, 현황과 공부상 차이가 있습니다.

6.3. 인접 토지 이용 관련 주의사항

본건 토지는 인접 토지(노서동 130-23, 130-24)와 실제 일단으로 이용되고 있으나, 이번 경매 대상에서는 제외되었습니다. 따라서 경계선, 담장, 이용 범위 등에 대한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 제시외 건물

약 146.05㎡에 달하는 제시외 건물(판넬조, 목조)이 소재합니다. 이 부분에 대한 적법성, 현황, 철거 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.

6.5. 토지 이용계획 제한

본 토지는 일반상업지역 내에 위치하나, 고도지구(36m 이하), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 관련 법규 및 지자체에 문의하여 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 명시될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 경주시는 과거 혐오 시설이었던 매립장을 자원순환단지로 개발한 사례가 있으나, 이는 본건과 직접적인 관련은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 노서동 중심 상업 및 주거 혼용 지역에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건은 비교적 양호합니다. 특히, 제2종근린생활시설로서의 활용 가능성이 있으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 점은 장점입니다. 그러나 공부상 1층이나 실제 2층으로 사용되는 증축 부분의 적법성 문제, 멸실된 부분, 인접 토지와의 관계, 상당 면적의 제시외 건물 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 임차인의 대항력은 없으나 보증금 회수 절차 및 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석, 건축 관련 법규 확인을 통해 투자 가치를 신중하게 평가해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 노서동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 강점을 가짐.

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종 전환 및 상가로서의 활용 가능성이 높음.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 건물 활용 시 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 421,386,200원으로 책정되었습니다. 인수되는 권리가 없고, 임차인의 대항력 또한 없어 권리상 부담은 적은 편입니다. 그러나 앞서 언급된 건물 증축 부분의 적법성 문제, 멸실 및 제시외 건물, 인접 토지와의 관계 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 이러한 리스크를 충분히 반영한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 유사 사례에서 이러한 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 있습니다.

잠재적 입찰가 범위는 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 정도로 예상되나, 이는 현장 상황 및 권리관계 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 상세한 권리 분석과 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.