나이스옥션 법원경매 대전 2026타경182 [1] 세종특별자치시 아름동 1318 세종시아카데미타워 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 세종특별자치시 아름동 소재 '아름고등학교' 남서측 인근에 위치하는 세 종시아카데미타워 1층 112호, 113호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 상업용 및 업무용 빌딩 , 공공기관, 학교 등이 소재하는 일반상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여건은 양호 함.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물중, 1층 112호, 113호 (사용승인일 : 2015.07.29) 외벽 : 외장석재 및 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기호(1,2) 공히, 집합건축물 대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 기준 시점 현재는 별첨 사진용지와 같이 일괄로 일반음식점(빠레뜨,한남)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(세종아카데미타워) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 내·외부관찰 및 탐문조사 내 용 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람. ② 본건 구분건물은 기준시점 현재, 기호(1,2)가 공히 일반음식점(빠레뜨, 한남)으로 이용중 임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2는 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나 현황 경계구분없이 일괄로 일반음식점(빠레뜨,한남)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경182 (1)

소재지: 세종특별자치시 아름동 1318 세종시아카데미타워 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 1,149,000,000원

토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

토지지분: 26.7㎡ (약 8.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.05㎡ (약 23.29평)

건물지분: 77.05㎡ (약 23.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 세종특별자치시 아름동 소재 '아름고등학교' 남서측 인근에 위치하는 세종시아카데미타워 1층 112호, 113호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 상업용 및 업무용 빌딩, 공공기관, 학교 등이 소재하는 일반상가지대임.

교통상황:

* 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 공익시설 및 편익시설과의 접근성 또한 양호함.

인접 도로상태등:

* 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하여 차량 통행이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접함. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

주변 시설 정보:

* 주변에 아름고등학교, 세종시립도서관, 아름동 주민센터 등이 위치하여 교육 및 행정 편의시설이 우수함. 대규모 아파트 단지 배후 수요가 풍부함. 현재까지 검색된 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 5월 16일 접수의 세종중앙신용협동조합 근저당권 (470,400,000원).

* 본 경매 신청 채권자는 세종중앙신용협동조합이며, 근저당권 외 임의경매개시결정 등기가 존재함.

* 등기부상 을구의 근저당권(세종중앙신용협동조합)은 말소 예정임. 갑구의 소유권 이전 및 신탁등기 말소 등기 등도 확인됨.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음 (단, 물건명세서상 지상권 개요는 비고란에 있으나, 별도 기재 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-04

* 확정일자: 2024-03-05

* 배당신고일자: 2026-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 채무는 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보임.

인수 보증금 합계:

* 0원

1.3. 상권분석

건물 현황:

* 세종시아카데미타워는 철근콘크리트 구조 7층 건물로, 2015년 7월 29일 사용승인됨.

* 본건은 1층 112호, 113호로서, 건축물대장상에는 제1종근린생활시설(소매점)로 등재되어 있음.

* 현황: 등기부상 제1종근린생활시설(소매점)로 되어 있으나, 현장에서 경계 구분 없이 일괄하여 일반음식점(상호: 빠레뜨, 한남)으로 이용 중임.

주변 상권:

* 대단위 아파트 단지와 주거 밀집 지역에 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 인근 상업용 빌딩 및 공공기관, 학교 등과 함께 상권이 형성되어 있어 유동인구 및 잠재 고객층이 두터움.

* 1층에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 현재 일반음식점으로 운영 중이라는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 세종시립도서관, 아름동 주민센터 등 관공서 및 공공시설 이용 편리.

* 단지 내 및 인근 상업시설 내 다양한 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 밀집.

교육 환경:

* 아름고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 우수.

* 주변 학원가 형성으로 교육 접근성 양호.

1.5. 잠재적 리스크

현황 이용과 공부상 용도 불일치:

* 건축물대장상 '소매점'으로 되어 있으나, 실제로는 '일반음식점'으로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경이나 행정 처리에 있어 문제가 될 소지가 있음.

임대 관계 미상 (주요 내용):

* 건물 현황과 관련하여 임대 관계는 미상임. 이는 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수를 내포하고 있음.

특수물건정보:

* 본건은 '세종시아카데미타워' 내 일부 호실로, 집합건물의 특성상 관리 주체 및 다른 구분소유자와의 관계에서 발생하는 문제점을 고려해야 함.

기타:

* 토지이용계획상 '특화경관지구' 및 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 아름동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 대단위 아파트 단지와 학교, 공공시설 등이 밀집해 있어 입지적 장점이 우수함. 교통이 편리하고 상권이 발달해 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됨.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이하며, 임대 관계가 불명확한 점은 명도 및 추후 활용에 있어 주의가 필요함. 이러한 부분들을 면밀히 파악하고 진행한다면 안정적인 투자 또는 실사용 목적 물건이 될 수 있을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 아파트 단지, 학교, 관공서 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요 확보.

높은 접근성: 1층에 위치하며 대로변에 인접하여 차량 및 도보 접근성이 뛰어남.

활발한 상권: 주변 상업 시설 밀집 지역으로 유동 인구 및 잠재 고객층이 많음.

현황 운영 중: 일반음식점으로 운영 중이라는 점은 즉시 수익 창출 가능성을 시사함.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 소유권 행사 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,149,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 감정가가 높게 책정되었으나, 주변 상권의 활성화 및 1층 상가의 이점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승을 예상합니다. 다만, 권리 관계 및 임차인 현황, 공부상 용도와 현황의 차이점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 1,050,000,000원 ~ 1,200,000,000원 (시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.