나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600584 [1] 대전광역시 유성구 반석동 613 반석마을6단지 609동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 반석동 소재 "대전외삼중학교" 서측 인근에 위치하는 반석마을 6단지 제609동 제1102호로서 인근은 대단위 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼 재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 23층 건물내 제11층 제1102호로서, 외 벽: 페인트 마감 등 내 벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일마감 등 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 소화전, 위생시설, 급배수시설, 난방시설, 엘리베이터 등 시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(슈필렌유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(외삼중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(외삼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(슈필렌유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(외삼중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

지분매각임, 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600584 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 반석동 613 반석마을6단지 609동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 242,500,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 56.65㎡ (약 17.14평)

토지지분: 28.3225㎡ (약 8.57평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 42.488㎡ (약 12.85평)

사용승인일: 2005년 04월 28일

층수: 11층 (총 23층)

아파트명: 반석마을6단지아파트

세대수: 642세대

주차대수합계: 228대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 반석동에 소재하는 "대전외삼중학교" 서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 대단위 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 자유로운 편이며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 특수도로(자전거전용도로)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(슈필렌유치원, 외삼중학교, 외삼초등학교), 절대보호구역(슈필렌유치원, 외삼중학교) 등으로 지정되어 있습니다. 택지개발지구(노은택지개발완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2009년 12월 31일 접수된 하나은행의 근저당권(144,000,000원)입니다. 본 경매물건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 3,230,319,698원이며, 이는 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정으로 인한 것입니다. 본 건은 "10번 정혜광 지분"에 대한 강제경매로 진행되고 있습니다.

등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (개요 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 인수되는 임차인이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교 및 주거 시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대전외삼중학교, 외삼초등학교가 소재하며, 슈필렌유치원도 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

본건이 속한 반석마을6단지아파트는 총 642세대의 대단지로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 건물 및 토지의 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 공동 소유자와의 관계, 향후 건물 관리 및 처분 시 협의 등이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

등기부 및 물건명세서상 공유자 우선매수권 행사에 따른 주의사항이 명시되어 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 효력이 발생하지 않으므로 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 만약 우선매수 신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.3. 복잡한 채권 관계

등기부상 채권 총액이 상당하며, 여러 금융기관의 가압류 및 강제경매 개시결정이 경합하고 있습니다. 비록 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 예정이나, 복잡한 채권 관계는 향후 절차 진행에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 반석동에 위치한 반석마을6단지 아파트의 지분 경매 물건입니다. 2005년에 건축된 본 아파트는 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지분 매각이라는 특수성과 공유자 우선매수권 등의 변수가 존재하나, 적절한 분석을 통해 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 실거주 및 투자 가치 확보 가능.

* 초, 중학교가 인접한 교육 환경 우수.

* 지분 매각을 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

* 향후 공유자와의 협의를 통한 전체 지분 확보 또는 활용 방안 모색 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 및 토지 지분 매각으로, 제공된 정보에 따르면 전체 건물의 50% 지분에 해당합니다. 2026년 7월 8일 동일 면적(84.976㎡) 11층 물건이 4억 5천만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 50% 지분의 시장 가치는 약 2억 2천 5백만 원 내외로 추정됩니다.

감정가 2억 4,250만 원이 본건 50% 지분에 대한 평가액임을 감안하여, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 70~90%) 및 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 1천만 원 ~ 2억 3천만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 지분 매각의 특성과 공유자 우선매수권 등의 변수가 존재하므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.