나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600578 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393 조치원신동아파밀리에 304동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은?세종특별자치시?조치원읍?죽림리?소재? "세종북부경찰서"?북동측인근에?위치하는?조치원신동아파밀리에?제304동?제13층?제1303 호로서 주위는?아파트단지,단독주택,다세대주택,근린생활시설?등으로?형성된?기존주택지대이며 인근으로는?관공서,체육공원,대형마트?등이?소재하는?지역으로, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

아파트단지까지?차량진입?무난하며 노선버스정류장?및 제반편익시설?등으로의접근성 등으로?보아?대중교통사정은?보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제13층 제1303호로서 사용승인 : 2008년 06월 16일 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일등 마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,난방설비(도시가스,개별난방),승강기설비,지상 및 지하주차설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서북측으로 중로 및 소로에 3면이 접하며, 서측의 정문 및 북측의 후문을 주진출입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-04-07)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-57)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로 본건 1303호는 전용테라스를 이용할 수 있는 세대임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2026타경600578 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 393 조치원신동아파밀리에 304동 13층1303호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제13층 제1303호

사용승인일: 2008년 06월 16일

감정가: 664,000,000원

2.2. 면적 정보

토지면적: 85.21㎡ (약 25.77평)

토지지분: 85.2058㎡ (약 25.77평)

건물면적: 157.23㎡ (약 47.56평)

건물지분: 157.227㎡ (약 47.56평)

전용면적 (추정, JSON 데이터 기준): 84.8946㎡ (약 25.65평)

*참고: 제공된 건물면적(157.23㎡)과 최근 거래된 유사 면적(약 84.89㎡) 간 차이가 존재합니다. 최근 거래 데이터는 전용면적 기준으로 분석되었습니다.*

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 "세종북부경찰서" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대이며, 인근으로는 관공서, 체육공원, 대형마트 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통입니다.

3.2. 교통상황

아파트 단지까지 차량 진입이 원활하며, 노선버스정류장 및 제반 편익시설 등으로의 접근성이 양호하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3.3. 도로 및 토지 이용

남서북측으로 중로 및 소로에 3면이 접하며, 서측 정문 및 북측 후문을 주 진출입로로 이용 중입니다. 토지는 대체로 사다리형의 완경사지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합하거나 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 정OO입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(가양1동새마을금고, 286,000,000원) 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 376,000,000원입니다.

4.2. 인수 가능한 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (단, 상세 내용 확인 필요)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박윤식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-05-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 조계윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

*총평: 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 등기사항 또한 말소 예정인 권리들로 구성되어 권리관계는 비교적 명확합니다.*

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

최근 매매 사례(2026년 4월)를 보면, 본건과 동일한 304동의 전용면적 약 84.89㎡ (약 25.65평) 아파트가 238,000,000원에서 244,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 930만원 수준으로 볼 수 있습니다.

현재 감정가는 664,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준입니다.

5.2. 상권 특징

본건이 위치한 조치원읍 죽림리는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 세종북부경찰서, 관공서, 체육공원, 대형마트 등 편의 및 공공시설이 인접해 있어 주거 생활에 편리성을 더합니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 조치원신동아파밀리에

총 세대수: 291세대

건축년도: 2008년

최고층/최저층: 15층 / 1층

주차대수: 총 366대 (지하 257대, 지상 109대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

본건(1303호)은 전용 테라스 이용이 가능한 세대입니다.

6.2. 주변 편의시설

* 관공서: 세종북부경찰서 등

* 쇼핑/문화: 대형마트 등

* 여가: 체육공원 등

7. 잠재적 리스크

* 인수 가능한 권리: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 시세와의 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 명도 또는 재매각 과정에서 재감정이나 시세 조정이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액 376,000,000원은 현재 파악된 시장 가치보다 높습니다. 이는 강제경매 신청 채권자의 의지나 채권 회수율에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 조치원읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 임차인 대항력 없고 등기상 대부분의 권리가 소멸 예정이라 명확한 편입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간 큰 격차가 존재하며, 이는 본건의 매력도를 판단하는 데 중요한 고려사항입니다. 또한, '지상권'이라는 인수 가능성이 있는 권리가 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 관공서, 공원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 환경도 무난합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 등기부상 인수 부담이 되는 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 전용 테라스 제공: 1303호는 전용 테라스를 사용할 수 있어 주거 만족도를 높일 수 있는 장점이 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석에 따르면, 약 84.89㎡ (약 25.65평) 기준 시장가는 240,000,000원에서 244,000,000원으로 형성되어 있습니다.

감정가(664,000,000원)와 실거래가 간의 큰 차이를 고려하고, 인수 가능한 권리(지상권)의 잠재적 위험, 채권 총액(376,000,000원) 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

*본 입찰가는 현재 시장 상황 및 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

11. 주변 시설 조사 (혐오 시설 등)

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 인근에 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 세종북부경찰서, 체육공원, 대형마트 등이 위치하여 생활 환경에 긍정적인 영향을 주는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.