나이스옥션 법원경매 청주 2026타경111 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 333-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 소재 '대덕리경로당' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 원거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형, 평지로서 "전"으로 이용중임. 기호(2,3) : 부정형, 완경사로서 "임야 등"으로 이용중임. 기호(4) : 사다리형, 평지로서 "주거용 등"으로 이용중임. 기호(6) : 부정형, 완경사로서 "도로 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(2,3) : 인접토지를 통해 진출입이 가능함. 기호(4) : 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(6) : 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2,3) : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>임. 기호(4) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고및허가대상의 모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2015.12.15) 외벽 : 목합판노출쌓기 등, 내벽 : 목재붙임 및 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.

설비내역

LPG에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

기호(5) : 공부상 대덕리 333-9, 333-15번지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 합병으로 인해 현황 333-9번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록6번 토지는 지분 매각. 제시외 건물 포함. 목록1,2,4번 지상 소재 컨테이너, 저온저장고, 간이화장실 각 매각 제외. 목록1번 토지에 대하여 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경111 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 333-4

용도: 단독주택

감정가: 223,879,550원

토지면적: 2041.00㎡ (약 617.4평)

토지지분: 1627.646㎡ (약 492.7평)

건물면적: 104.20㎡ (약 31.5평)

건물지분: 104.2㎡ (약 31.5평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOO

2. 입지조건

위치: 본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 소재 '대덕리경로당' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 원거리에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 남서측 및 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 일부 토지는 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다. 기호(6)은 현황 도로입니다.

주변 시설: 본건 인근에는 대덕리경로당이 소재하며, 기본적인 편의시설(마을회관, 소규모 상점 등)은 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 주요 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등) 이용 시에는 차량으로 이동해야 하며, 인근 지역(예: 미원면 소재지 또는 청주시내)으로의 접근성이 요구됩니다.

혐오시설 유무: 직접적인 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공업단지 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 토지 일부가 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 인근에 농축산 시설이 존재하거나 향후 들어설 가능성이 있어 이에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

등기부상 현황:

* 토지 등기부상 소유권이전(김종선, 정용자), 근저당권(청주제일신용협동조합, 말소기준권리), 가압류(한정희, 말소), 임의경매개시결정(청주제일신용협동조합, 말소) 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부상 소유권보존(김종선), 소유권이전(정용자), 근저당권(청주제일신용협동조합, 말소기준권리), 가압류(한정희, 말소), 임의경매개시결정(청주제일신용협동조합, 말소) 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리: 2023년 4월 7일 접수된 청주제일신용협동조합의 근저당권입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (본건 등기부 요약상 모든 권리가 말소로 표시되어 있어, 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 비고에 별도 언급이 없어 해당 없음으로 판단됩니다.)

인수되는 권리: 권리분석상 인수되는 특별한 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 전체 임차 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. (비록 특정 임차인 정보가 명시되지 않았으나, 임대 관계가 미상임으로 추후 현황 조사 시 예상치 못한 임차인이 발견될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건 소재지는 주로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 활발한 상업 활동보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다.

주변에 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업시설이나 업무시설은 부족할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설: 차량으로 이동 가능한 거리에 지역 초등학교(예: 대청초등학교) 및 미원면 소재지 내의 기본적인 생활 편의 시설(보건소, 금융기관, 로컬 마트 등)이 위치할 것으로 보입니다.

주거 형태: 단독주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

자연 환경: 본건은 농경지 및 임야와 인접하고 있어 쾌적한 자연 환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 목록 1번 토지에 대하여 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 취득이 불가할 수 있습니다. 발급 기간 연장 등 개정 사항을 소관 행정기관에 반드시 확인 후 입찰해야 합니다.

토지 지분 매각: 목록 6번 토지를 포함한 토지가 지분으로 매각되므로, 전체 토지를 단독으로 사용하거나 처분하는 데 제약이 있을 수 있습니다. 공동 소유주와의 협의가 필요합니다.

건축물 관련: 제시외 건물(112.29㎡)은 포함되나, 컨테이너, 저온저장고, 간이화장실(목록 1,2,4번 지상)은 매각 제외됩니다. 이 점을 명확히 인지해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 농림지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다. 특히 가축사육제한구역(신고 및 허가 대상 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 축사 설치 등은 제한될 수 있습니다. 토지 활용 계획 시 해당 용도지역의 상세 규정을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리에 위치한 단독주택입니다. 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 하지만 토지가 지분으로 매각되고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 용도지역 및 가축사육제한 등 다양한 법적 제약이 존재한다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 총 2041㎡의 토지 중 1627.646㎡ 지분 매각으로, 비교적 넓은 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. (지분 매각임을 감안)

주택 상태: 2015년 사용승인된 단독주택으로, 비교적 최신 건물에 속합니다.

조용한 주거 환경: 농경지와 혼재된 지역 특성상 쾌적하고 조용한 전원생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 분석:

* 청주시 상당구 미원면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 지역 특성상 편차가 크며, 대체로 농경지나 임야의 경우 ㎡당 3만 원 ~ 10만 원 수준에서 거래되는 사례가 있습니다. 주거용으로 활용 가능한 택지나 부지는 이보다 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.

* 본건은 총 토지 면적 2041㎡ 중 1627.646㎡(약 80%)가 지분으로 매각된다는 점, 농지취득자격증명이 필수적이라는 점, 그리고 복합적인 용도지역(생산관리지역, 농림지역 등)이 지정되어 있다는 점을 감안할 때, 감정가 223,879,550원에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변의 유사한 지분 토지 매각 사례나 단독주택 매매 사례를 추가적으로 조사하여 정확한 현 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 제안:

* 인수 보증금: 0원

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 95% (약 1억 7,900만 원 ~ 2억 1,200만 원)

* 상기 범위 내에서, 농지 취득 가능 여부, 향후 토지 활용 계획, 공동 소유주와의 관계 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.