나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50604 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 102동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 분당구 대장동 소재 "판교포레나인9단지아파트" 남서측 인근에 위치하며, 부 근은 신흥주거지대로서, 아파트단지, 중,고층 규모의 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되 어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반대중교통은 무난한 편임.

건물의 구조

'2023.02.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평브지붕 10층건내 3층 단위구분 건물로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 또는 대리석붙임임. 내벽 : 벽지, 타일붙임 등임. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

"업무시설(주거용 오피스텔)" 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승용승강기설비, 스프링쿨러에 의한 자동소화설비, 화재경보기, 실내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남동측하향의 완경사지이나, 현 동측인접토지와는 계단식으로 부지조성하여 "업무 용건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 로폭 약 20미터 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(대장), 중로2류(폭 15M~20M)(국지도로)(접함), 대기환경규 제지역<대기환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법 >, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간 :2025.08.26.~2025.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/ 지 정기간:2025.10.20.~2025.10.31.)임.

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현 "주거용" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2026타경50604 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 750,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 660 패밀리판교 102동 3층 301호 (신주소: 경기도 성남시 분당구 판교대장로2길 12, 102동 301호)

건물명: 패밀리판교 102동

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

건축년도: 2023년

토지면적: 21.53㎡ (약 6.51 평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.69 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평브지붕 10층 건물 내 3층

층수: 지상 10층 중 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동에 소재하며, 인근에 "판교포레나인9단지아파트"가 위치하고 있습니다. 주변 지역은 신흥 주거지대로서 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역(대장)

* 중로2류(폭 15M~20M)(국지도로)(접함)

* 대기환경규제지역<대기환경보전법>

* 도시개발구역<도시개발법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 임업용산지<산지관리법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-03-27, 권리자: 이재호)

* 을구 1번: 근저당권 (접수일자: 2023-03-27, 권리자: 하나은행, 권리금액: 654,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 7번: 압류 (접수일자: 2026-03-10, 권리자: 분당세무서장)

* 갑구 9번: 임의경매 (접수일자: 2026-03-25, 권리자: 이에이에스제십사차유동화전문, 권리금액: 555,456,986원)

3.2. 말소기준권리

등기부상 을구 1번 근저당권 (하나은행, 2023-03-27)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이는 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 개발 현황

본건이 위치한 대장동 일대는 도시개발구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 판교테크노밸리와의 인접성, 주변 신흥 주거 단지 개발 등으로 인해 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

2023년 2월 24일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인트 또는 대리석 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비(도시가스), 승용승강기, 스프링쿨러, 화재경보기, 실내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

반경 1km 이내에 다수의 근린생활시설(상점, 식당, 카페 등), 병원, 금융기관 등이 위치하고 있으며, 대규모 주거 단지들과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 쇼핑몰이나 문화시설은 인근 판교신도시 지역을 이용해야 합니다. (인근 시설 검색 결과, 특이 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 주거용으로 인한 재산세/취득세 등 세금 문제, 또는 행정처분(원상복구 명령, 과태료 부과 등)의 대상이 될 수 있습니다. 대출 시에도 주거용인지 업무용인지에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.

6.2. 도시개발구역, 토지거래허가구역 등

도시개발구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획 변경이나 토지 이용에 대한 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 해당 권리의 내용 및 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

신축 건물로서 입지 및 개발 잠재력이 양호한 오피스텔 물건입니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 이를 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공 1년차의 신축급 오피스텔로서 상품성이 우수합니다.

* 성남시 대장지구 도시개발사업과 연계된 지역으로 향후 미래가치가 기대됩니다.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 동일 건물(패밀리판교 102동)의 전용면적 약 84~85㎡ 기준 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 (7층): 74,900,000원 (약 881만원/㎡)

* 2025년 12월 (5층): 76,500,000원 (약 902만원/㎡)

* 2026년 5월 (4층): 68,000,000원 (약 802만원/㎡)

감정가는 75,000,000원입니다. 가장 최근 거래 사례인 2026년 5월 4층 매물의 68,000,000원(약 802만원/㎡)을 기준으로 판단할 때, 본건(3층)의 현 시세는 약 65,000,000원 ~ 70,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 정보 상 위험 요인(용도 불일치, 미소멸 권리 등)을 고려하여, 보수적인 시세인 68,000,000원을 기준으로 약 80% 수준의 입찰가격을 산정합니다.

예상 입찰가: 68,000,000원 * 0.80 = 54,400,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다. (본 입찰가는 현재 시장 상황 및 위험 요인 분석을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.