나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51363 [1] 경기도 오산시 금암동 517 세교센트럴파크 507동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 금암동 소재 "문시초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2009년 10월 14일일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층 지상16층 건물 내, 제507동 제11층 제1104호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지역난방 열병합 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25M, 남측 및 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 지상 및 지하에 주차시설 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22) (금암초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04 -22)(문시초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문시 중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세교유치원 (화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(문 시초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(문시중(화성 오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(5구역:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도고시 ?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유물산포지:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적 용(경기도?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 류병우)로부터 2026.4.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 수원지방법원 2026타경51363 (1)

소재지: 경기도 오산시 금암동 517 세교센트럴파크 507동 11층 1104호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2009년 10월 14일

감정가: 367,000,000원

토지면적: 56.73㎡ (약 17.19평)

건물면적: 84.70㎡ (약 25.62평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 금암동 소재 "문시초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 단지 앞으로는 서측으로 노폭 약 25M, 남측 및 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 건물 구조: 2009년 10월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 16층 건물 중 507동 11층 1104호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2026타경51363)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 원일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 3월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없는 임차인이므로 인수 시 금전적 부담은 없습니다.

* 임차인: 류 병우 (주택도시보증공사로부터 인수 조건 변경)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 '을1' 권리(류병우 주택임차권)가 '말소: 인수'로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 370,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서 내용과 등기부상 '인수' 표기가 상충될 수 있어 법률적 검토가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 '을1' 권리(류병우 임차인의 주택임차권)가 인수될 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 류병우의 보증금 370,000,000원이 인수될 경우, 낙찰자의 총 부담액이 감정가 및 최근 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 인근에 문시초등학교가 있어 교육 관련 시설이 근접해 있으며, 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 문시초등학교가 위치합니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근성은 양호하며, 주변 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주차: 아파트 단지 내에 지상 및 지하 주차시설이 마련되어 있으며, 총 181대의 주차가 가능합니다. 지하 주차장에는 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 류병우 씨의 보증금 370,000,000원이 낙찰자에게 인수될 위험이 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰자의 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용과 등기부상 '인수' 표기가 상충될 가능성이 있어, 법률적 해석에 따른 불확실성이 존재합니다.

* 지역 규제: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 여러 보호구역(교육환경, 역사문화환경), 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(기간 만료 추정) 등 다양한 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 금암동 소재 세교센트럴파크 아파트 11층으로, 입지 및 생활 환경은 보통 수준을 나타냅니다. 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 류병우 씨의 보증금 370,000,000원이 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 인수 보증금은 감정가(367,000,000원)를 초과하며, 최근 최고 매매가(376,000,000원)와 유사하거나 더 높은 수준입니다. 따라서 보증금을 인수할 경우, 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있는 위험이 있습니다. 권리 분석에 대한 명확한 법률적 검토가 선행되어야 하며, 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건의 잠재적 투자 가치는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다. 만약 보증금 인수 부담이 현실화된다면, 예상 매입 총액이 시장 가격을 초과할 수 있어 실거주 또는 투자 목적 모두 신중해야 합니다.

* 권리 분석상 보증금 인수 부담이 없다고 명확히 확인될 경우, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있으나, 현재 정보로는 이러한 가능성이 매우 낮아 보입니다.

* 학군(문시초 인근) 및 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가: 337,000,000원 ~ 376,000,000원 (2026년 7월 기준)

감정가: 367,000,000원

인수 보증금 (추정): 370,000,000원

대항력 있는 임차인 류병우 씨의 보증금 370,000,000원이 인수될 경우, 본 물건의 예상 매입 총액(입찰가 + 인수 보증금)은 시장 가격을 초과하게 됩니다. 따라서, 정상적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

만약, 법률적 검토 결과 보증금 인수 부담이 없거나, HUG의 확약서 내용이 등기부상 '인수'를 무효화하는 효력이 있다고 가정하더라도, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

현 시세(최고 376,000,000원)를 고려하되, 권리상의 위험 부담을 반영하여 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 340,000,000원

위 입찰가 범위는 인수 보증금을 고려했을 때, 총 매입 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 하는 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 보증금 인수 여부 및 관련 확약서 내용에 대한 변호사 등 법률 전문가의 명확한 판단을 최우선으로 해야 합니다. 만약 보증금 370,000,000원이 낙찰자에게 최종적으로 인수된다면, 해당 금액을 제외한 부동산의 실질 가치로 평가하여 입찰가를 산정해야 하므로, 사실상 입찰이 불가하거나 매우 낮은 금액으로 진행될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.