나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502495 [1] 인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남동측 인근의 골든캐슬3차 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택 과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2018. 11월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 공동주택(도시형생활주택- 단지형다세대주택) 건물 내의 5층 501호로서, 외벽:콘크리트 위 타일붙임, 본타일 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형인 토지로서 평탄하며, 현황 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택은 서측 및 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교), 상대보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502495 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 294,000,000원

* 토지면적: 36.23㎡ (약 10.96평) / 토지지분: 36.2304㎡

* 건물면적: 66.99㎡ (약 20.26평) / 건물지분: 66.99㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 관련)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남동측 인근에 위치한 골든캐슬3차 단지 내에 있으며, 주위는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난한 편임.

* 교통상황: 각종 차량의 출입이 용이하고, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

* 건물 구조 및 이용상태: 2018년 11월경 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 건물 내 5층 501호로서, 외벽은 콘크리트 위 타일, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있으며, 공동주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 급배수 및 위생, 난방, 승강기 설비 등을 구비하고 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 장방형인 평탄한 토지로서, 현재 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 공동주택은 서측 및 북측으로 공도와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서인천고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105643 (가압류, 주택도시보증공사)

* 주요 권리 분석:

* 을구 1번 주택임차권 (장 ): 보증금 285,000,000원, 차임 0원. 2022년 3월 24일 전입, 2022년 2월 11일 확정일자를 받음. 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있어 주의가 필요함.

* 기타 권리 (갑구 7번 가압류, 갑구 8번 압류, 갑구 11번 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 및 등기부 요약상, 상기 임차권이 말소 조건부로 소멸될 경우 인수되는 보증금은 없음)

4. 상권분석

* 본건은 인천 서구 검암동의 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 지역 주민을 위한 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 편의점, 마트, 식당 등의 소규모 상가 위주로 구성되어 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 간재울초등학교, 서인천고등학교 등이 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 인천지하철역 및 다수의 버스 노선이 근거리에 있어 시내외 접근성이 좋음.

* 주변 환경: 공동주택 단지가 밀집된 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 을구 1번 주택임차권은 등기부상 말소되었으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 임차보증금 285,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재함. 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요한 중요한 사항임.

* 토지거래허가구역: 외국인 낙찰 시, 허가구역 규정(2025.8.26.~2026.8.25.)에 따라 주택용도 취득 허가를 받아야 하므로 절차상의 번거로움이 발생할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경으로 인해 매각 조건이나 권리 관계에 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 최신 공고 및 조건을 면밀히 확인해야 함.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 294,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 주변 시세는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로, 약 1억원 가량의 큰 차이를 보임. 이는 감정평가의 적정성 문제, 또는 HUG 보증금 회수 등 특수 목적에 따른 감정가 산정 가능성을 시사함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 접근성이 양호한 편임.

* 그러나 을구 1번 임차권의 인수 가능성, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 조건 변경 사항 등 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있음.

* 특히, 등기부상 말소와 물건명세서 상 비소멸 권리 기재의 불일치, 그리고 감정가와 시세 간의 큰 격차는 본건 투자의 핵심적인 검토 포인트임.

8. 투자 포인트

* 을구 1번 임차권이 HUG의 말소 동의를 통해 확실히 소멸될 경우, 현재 시세 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선 등에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

* HUG의 인수 조건 변경 내용에 따라 유리한 조건으로 취득할 기회가 발생할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 시세 분석:

* 30.72㎡ (약 9.3평) 기준: 93,000,000원 (평당 약 10,000,000원)

* 72.87㎡ (약 22평) 기준: 183,000,000원 (평당 약 8,318,000원)

* 62.67㎡ (약 19평) 기준: 179,000,000원 (평당 약 9,421,000원)

* 본건 건물 면적 66.99㎡ (약 20.26평) 기준, 평당 시세 약 8,500,000원 ~ 9,500,000원을 적용 시, 시장 가치는 약 172,000,000원 ~ 192,000,000원으로 추정됨.

* 감정가는 294,000,000원으로, 최근 시세보다 상당히 높게 형성되어 있음.

* 을구 1번 임차권의 보증금 285,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정함. 임차권 인수 위험, HUG 조건 변경 등의 변수를 감안하여 초기 입찰가는 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 예상 초기 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.