나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502556 [1] 인천광역시 서구 검암동 646-1 그린피아 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위환경은 다세대 및 다가구 주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 인천지하철 2호선 "검바위역"이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 2014.03.05) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서 현장조사일 현재 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(검암역세권유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서상 소유자는 정한솔임. -임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502556 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 646-1 그린피아 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 190,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.29㎡ (약 9.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.25㎡ (약 17.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 상세

구조: 철근콘크리트 구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2014년 3월 5일

이용상태: 연립주택

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비

1.5. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(검암역세권유치원, 인천서부교육청), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 다세대 및 다가구 주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:summary].

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에는 인천지하철 2호선 "검바위역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:summary].

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 간재울초등학교와 병설유치원이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인천지하철 2호선 검바위역이 근거리에 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다 [cite:summary, 13]. 주변에는 CU 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

최근 개발 계획에 따라 검암역세권 공공주택지구 사업이 진행 중입니다.

2.4. 혐오시설

주변 검색 결과, 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서구 경서동 지역에 공공 열분해시설 설치가 추진되었으나 주민 반발로 무산된 사례가 있어, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성을 고려할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 을구 순위 5번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, "말소"로 표기되어 있으며, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 비고가 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다 [cite:summary].

3.2. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502556)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 조영준)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 23일

확정일자: 2022년 2월 8일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다 [cite:summary]. 비록 대항력은 없으나, 보증금액이 크므로 입찰 전 세부적인 권리관계 및 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득에 한해 2026년 8월 25일까지 허가 절차가 필요합니다 [cite:summary]. HUG 인수조건 변경 또한 거래 시 고려해야 할 사항입니다 [cite:summary].

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 유사 물건들의 거래 현황은 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 거래: 30.72㎡(약 9.29평) 빌라, 3층, 2010년식, 9,300만원 거래. 평당 약 1,001만원.

* 2026년 1월 거래: 72.87㎡(약 22.04평) 빌라, 3층, 2009년식, 18,300만원 거래. 평당 약 829만원.

* 2026년 1월 거래: 62.67㎡(약 18.96평) 빌라, 4층, 2010년식, 17,900만원 거래. 평당 약 944만원.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건 건물 면적은 56.25㎡(약 17.02평)이며, 감정가는 190,000,000원입니다.

최근 거래 사례들의 평당 평균 시세는 약 925만원입니다. 이를 본건 면적(17.02평)에 적용하면 약 157,411,000원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이는 감정가 190,000,000원 대비 약 10.5% 낮은 수준으로, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 간재울초등학교, 인천검암역세권유치원 등이 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 교통시설

인천지하철 2호선 검바위역이 도보 거리에 있어 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다 [cite:summary, 13]. 버스정류장도 인근에 위치합니다 [cite:summary].

5.3. 편의시설

주변에 CU 편의점 등 다수의 상가와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

임차인 정보가 있지만 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 등으로 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 낙찰 후에도 관련 절차나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 투자자의 경우, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가를 받아야 하는 제약이 있습니다 [cite:summary].

6.3. 감정가 대비 시세

최근 거래 시세 분석 결과, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 검바위역과 간재울초등학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 우수하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 임차인과의 관계, HUG 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등 복잡한 권리관계 및 거래 조건을 가지고 있습니다. 또한, 감정가가 현재 시세보다 높게 평가된 것으로 판단되어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 학세권 입지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 저평가될 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획(검암역세권 사업)에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보 및 시세 분석을 토대로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 190,000,000원보다 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액을 고려합니다.

최근 유사 물건의 실거래가와 감정가와의 괴리를 감안할 때, 보수적으로 책정된 입찰가는 다음과 같습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

본 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.