나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502507 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 355-10 인하월드빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2001.08.07) - 외벽 : 드라이비트 마감 등 - 창호 : PVC 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 및 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2025-11-24), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502507 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 355-10 인하월드빌 2층 203호

건물명: 인하월드빌

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.81㎡ (약 12.04평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물, 사용승인일 2001.08.07

2. 입지조건

대상물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

대상물건 북동측으로는 광대로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 8월 4일자 포천세무서장의 압류입니다.

본 물건의 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김진성)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 6일

확정일자: 2020년 9월 15일

배당신고일자: 2023년 11월 16일

대항력: 없음

비고: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 있으나, 등기부등본상 해당 임차권(을구 11번)은 말소 대상이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 현재로서는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권 금액은 1,535,500,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 2001년식, 59.58㎡ 전용 면적의 다세대주택이 118,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 198만원)

- 2026년 5월, 2001년식, 59.58㎡ 전용 면적의 다세대주택이 81,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 136만원)

- 2026년 5월, 2016년식, 45.194㎡ 전용 면적의 다세대주택이 121,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 268만원)

본건은 전용면적 39.81㎡, 2001년식 다세대주택으로, 유사 연식 건물의 시세 범위를 고려 시 약 54,000,000원에서 79,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 86,000,000원은 최근 거래 사례의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 버스정류장 인접

* 교육시설: 문학초등학교 도보 통학 가능 거리

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 거래 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 임차권은 말소될 것으로 보입니다.

* 전기 공급 정지 예정 알림: 현황조사 시 '전기공급 정지 예정 알림' 및 '전기사용계약 해지 및 재사용 신청 알림'이 부착되어 있어, 이는 현재까지의 미납 전기 요금 또는 계약 해지 상태를 시사합니다. 인수 후 전기 사용 계약 및 요금 정산 등 확인 및 처리가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 2001년식 다세대주택으로, 문학초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리관계는 비교적 명확하여, HUG의 강제경매 신청으로 진행되며 임차인도 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '전기 공급 정지 예정' 등 현황 조사 내용에 대한 실물 확인 및 후속 조치가 필요합니다.

감정가는 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례 시세 상단에 위치하고 있어, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 교육 시설(문학초등학교) 인접으로 인한 안정적 수요 기대

* 권리관계 명확 및 대항력 있는 임차인 부재로 인한 명도 용이성

* 전기 관련 이슈 해결 시 시세 반영 가능성

9. 예상입찰가

감정가 86,000,000원 대비, 유사 물건의 최근 매매가 분석 시 약 54,000,000원에서 79,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가가 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

'전기 공급 정지 예정' 등 잠재적 리스크와 향후 처리 비용을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본 물건은 HUG가 채권자로 경매를 신청한 점, 임차권이 말소될 예정인 점 등을 감안할 때, 적극적인 입찰보다는 시세 및 리스크 요인을 충분히 검토하여 적정 수준에서 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.