나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502551 [1] 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재‘인천동부초등학교’서측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 아파트가 주를 이루는 주택지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건내 제7층 제701호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.07.28일이며, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터, 남측, 서측, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502551 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 7층 701호

건물 준공 연도: 2017년 7월 28일 (사용승인일 기준)

용도: 공부상 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 공동주택으로 기재)

1.2. 면적

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

건물면적 (전용면적): 50.65㎡ (약 15.32평)

토지 지분: 13.656㎡ (약 4.13평)

건물 지분: 50.65㎡ (약 15.32평)

1.3. 매각물건 정보

감정가: 121,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 행정/생활 편의시설

본건 인근에는 인천동부초등학교가 위치하고 있으며, 지도 검색 결과 주변에 남동청소년문화의집, 만월종합사회복지관 등이 있어 주민 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 16일 접수된 김인호 근저당권 (권리금액 104,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 순위 4번 주택임차권등기(이유진)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이유진)

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-26

* 확정일자: 2022-05-10

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차권 등기가 있으나, 상기 권리분석 결과에 따라 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 주거용 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 주변 상업시설은 주거민을 대상으로 한 근린생활시설 위주로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특징

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제7층 제701호입니다. 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 도시가스 보일러 난방, 상하수도, 위생설비, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 인천동부초등학교, 인천만수초등학교, 인천만수초등학교병설유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 남동청소년문화의집, 만월종합사회복지관 등이 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리 외 인수할 권리사항은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

6.2. 법규/규제

본 물건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.3. 특수물건 정보

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 문구는 복잡한 권리관계나 특이사항이 존재할 수 있음을 시사합니다. 임차인 이유진의 경우 보증금 268,000,000원이 기재되어 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있어 실제 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확한 강제경매 물건입니다. 감정가는 1억 2,100만원이나, 주변 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다. HUG 관련 특이사항은 잔금 납부 시점 또는 HUG와의 협의 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있으나, 법적으로는 모든 권리가 말소되는 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 2016년식 45.75㎡ 연립주택이 1억 6,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 (2017년식 50.65㎡ 오피스텔)의 시장 가치는 1억 6,300만원 이상으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 1억 2,100만원으로, 시장 가치 대비 낮은 편입니다. HUG 관련 특이사항 및 임차인과의 복잡한 관계가 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 법적으로 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 이상으로 입찰가를 높여도 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

이에, 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 감정가 대비 110% 수준인 약 1억 3,310만원 을 시작점으로 제안합니다.

[참고: HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 문구는 추가적인 법률 검토 및 HUG 측과의 확인을 통해 최종적인 인수 부담이 없음을 재확인하시길 권장합니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.