나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502501 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제105동 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2014.12.23) 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형의 완경사지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호(2),(3): 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호(4),(5): 제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2026타경502501 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 105동 4층403호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

감정가: 152,000,000원

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

해당 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있어 외국인의 경우 별도의 허가가 필요할 수 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2022.11.24.)입니다. 이 가압류를 기준으로 그 이후에 설정된 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(김영훈, 보증금 134,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-20

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 134,000,000원에 대한 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 시세분석

4.1. 주변 유사 물건 실거래가

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 인천광역시 서구 당하동 1043-1 (원당탑스빌(1)), 전용면적 70.38㎡ (약 21.3평), 2009년식, 135,000,000원 (평당 약 634만원)

* 2026년 7월 6일 거래: 인천광역시 서구 당하동 1084-2 (그랜드비스타), 전용면적 34.942㎡ (약 10.57평), 2011년식, 179,000,000원 (평당 약 1,693만원)

* 2026년 7월 3일 거래: 인천광역시 서구 당하동 1080-17 (멤버스힐), 전용면적 31.548㎡ (약 9.54평), 2017년식, 133,000,000원 (평당 약 1,394만원)

4.2. 감정가 대비 시세

본 건의 건물 면적은 46.84㎡(약 14.17평)이며, 감정가는 152,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,072만원 수준입니다.

최근 실거래가를 비교해보면, 본 건과 비슷한 시기(2014년식) 및 면적대의 물건은 많지 않으나, 면적이 작은 유사 물건(약 9.5~10.5평)이 평당 1,300만원대에서 1,600만원대에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가보다 높은 가격대입니다. 가장 큰 면적의 물건은 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

따라서 본 건의 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 가치는 건물의 상태 및 동, 층에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

본 물건은 문곡고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

건축물 현황에 따르면 본 물건은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 2014년 12월 23일에 사용승인을 받았습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 폐문 부재로 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악에는 어려움이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

현장 방문 시 폐문 부재로 인해 건물의 내부 상태, 수리 여부, 하자 발생 가능성 등을 직접 확인할 수 없으므로, 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 외국인 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. 이는 외국인 투자자에게는 고려 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 존재하며, 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출된 상황입니다. 이는 인수 부담이 없음을 시사하나, HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 정보가 추가적으로 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되며, 주요 임차권 또한 매각으로 소멸될 예정으로 인수 부담이 적다는 점이 긍정적입니다. 다만, 건물의 정확한 내부 상태 확인이 어려운 점과 토지거래허가구역 지정 등의 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 면적대의 최근 실거래가 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 생활 편의 시설 인접: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 152,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.