나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502504 [1] 인천광역시 남구 문학동 334-3 천우골드타운 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층중 4층 402호로서 외벽 : 인조석 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 다세대주택 건물부지로 인접도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경 보존지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

공부상 건물의 주소가 인천광역시 남구로 되어 있으나, 이를 미추홀구로 정정하였으며 제시외건물이 소재하여 이를 평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

. 제시외 다용도실(샤시조 샤시지붕 4층 약 6.5㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502504 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 334-3, 천우골드타운 나동 4층 402호

용도: 다세대주택

건축년도: 1998년 (사용승인일 기준)

감정가: 92,600,000원

토지면적: 19.16㎡ (약 5.8평)

토지 지분: 19.16㎡ (약 5.8평)

건물 전용면적: 32.62㎡ (약 9.86평)

건물 면적: 32.62㎡ (약 9.86평)

건물 지분: 32.62㎡ (약 9.86평)

제시외 건물 면적: 6.50㎡ (약 1.97평) (다용도실)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (이하 HUG)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 인근은 단독주택, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 토지는 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경 보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 24일자 부평세무서장의 압류 등기입니다.

총 등기부 채권액: 103,000,000원

주요 권리 사항:

* 선순위 대항력 있는 임차인: 김민율 (전입일자: 2025-09-08). 보증금 및 차임은 미상으로, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 후순위 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (보증금: 103,000,000원, 전입일자: 2023-01-30, 확정일자: 2023-01-09). HUG는 배당 신고를 하였으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 15번 주택임차권 등기 (다만 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다).

* 기타 권리: 소유권 이전 이력 및 압류, 강제경매 등기가 존재합니다.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인 관련 내용이 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 인천 미추홀구 문학동 일대 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월~6월에 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 미래타운나동 (2001년식, 59.58㎡): 118,000,000원

* 한솔파크빌106동 (2001년식, 59.58㎡): 81,000,000원

* 캐슬베리 (2016년식, 45.194㎡): 121,000,000원

본건 물건 정보: 천우골드타운 나동 4층 402호, 1998년 사용승인, 전용면적 32.62㎡ (약 9.86평).

시세 분석:

* 본건은 전용면적 약 9.86평으로, 주변 비교 사례 중 가장 작은 면적입니다.

* 면적 대비 시세는 81,000,000원에서 121,000,000원 사이로 형성되어 있으나, 본건의 면적을 고려하면 8,100만원에서 11,800만원 사이의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 본건과 유사한 면적의 실거래가 데이터가 부족하여 정확한 시세 판단은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교육: 문학초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 좋습니다.

편의시설: 주변에 공원, 주택가 등이 있어 주거 편의성이 보통 수준입니다.

기타: 주위는 조용한 주택가로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김민율 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 내용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 평가에 포함된 약 6.5㎡의 제시외 다용도실은 명도 시 원상복구 또는 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 다양한 토지 이용 계획 및 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축, 개발 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동 소재의 소형 다세대주택으로, 문학초등학교 인근의 교육 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

권리분석상 가장 큰 리스크는 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이는 명도 시 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

HUG 관련 인수조건 변경 및 기타 등기부상의 권리 관계 또한 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

주변 시세 대비 적절한 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 임차인 관련 명도 리스크와 제시외 건물 처리 문제를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액으로 접근 가능한 실거주 목적의 주거용 부동산.

* 안정적인 주거 환경과 교육 시설 인접.

* 경매를 통한 시세 이하 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 92,600,000원

주변 실거래가 분석 및 본건의 전용면적(약 9.86평)을 고려 시, 시세는 81,000,000원 ~ 118,000,000원 범위로 예상됩니다.

하지만, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하면, 실제 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 금액으로, 감정가의 70~80% 수준을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 74,000,000원

본 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 금액이며, 실제 명도 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.