나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502486 [1] 인천광역시 부평구 부평동 377-5 엘도라도 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 인천지하철1호선 "부평시장역"이 위치하며 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(평슬라브지붕), 지상 10층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일 : 2011.12.14) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

관련공부상 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

377-5번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상 물건의‘등기사항전부증명서상’주택임차권등기[임차보증금 86,000,000원(임차계약일 2022.10.06.)]가 "2024년06월10일"자로 되어있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502486 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-5, 엘도라도 2층 202호

건물 용도: 도시형생활주택

준공년도: 2011년 12월 14일

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 평가

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

토지 지분: 5.185㎡ (약 1.57평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

건물 지분: 22.89㎡ (약 6.93평)

감정가: 79,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인천지하철 1호선 "부평시장역"이 인근에 위치하며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이하며, 대상 물건 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105644 (가압류)

총 채권액: 1,106,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 주택도시보증공사 (소유자 HUG)

보증금: 86,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 10일

확정일자: 2022년 10월 06일

배당신고일자: 2024년 06월 10일

대항력: 없음

등기부등본상 주택임차권(을5)은 2024년 06월 10일자로 말소 예정으로 확인됩니다. 그러나 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 절차를 진행하거나 관련 조치를 취하였음을 시사합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 강인철 외 1명 (2011.12.26)

소유권이전: 손재현 (2021.10.27, 매매)

가압류: 주택도시보증공사 (2023.09.19)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.03.27)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 소재한 부평동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다. 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보를 종합하면, 유사한 면적 및 연식의 도시형생활주택이나 다세대 주택의 최근 매매가는 약 7,000만원에서 28,400만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가 79,000,000원은 해당 지역의 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 본건은 전용 면적 22.89㎡(약 6.93평)으로 소형 주택에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2011년 12월 14일입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인천지하철 1호선 부평시장역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 등기가 존재하나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 HUG의 '말소동의 확약서'가 제출된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타

채권 총액이 11억원을 넘는 등 채무 규모가 큰 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 79,000,000원으로, 소형 면적임을 감안할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 등기가 있으나, 대항력이 없고 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로 장기적인 투자 관점에서 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (인천지하철 1호선 부평시장역 인근).

* 생활 편의시설이 풍부한 도심 지역에 위치.

* 도시형생활주택으로서 소형 투자 또는 임대수익형 부동산으로 적합.

* HUG 관련 임차권 문제가 낙찰자에게 인수 부담으로 작용하지 않을 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 주변 시세 및 물건의 특징을 고려했을 때, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 개별적인 투자 전략에 따라 조정이 필요합니다.

주변에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.