나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502550 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 170-8 연지휴 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의2동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 제7층 제701호로서, (사용승인일: 2016.03.04) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'임.(후면 '내부구조도' 참조.)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 '사다리형' 토지로서, 공동주택?제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육 청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502550 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 170-8 연지휴 7층701호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 독배로462번길 19 (숭의동))

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택 (공동주택, 제2종근린생활시설)

사용승인일: 2016년 03월 04일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

1.4. 면적 정보

토지면적: 22.58㎡ (약 6.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.87㎡ (약 23.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

202,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의2동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경502550)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김명섭)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 18일

확정일자: 2022년 03월 21일

배당신고일자: 2024년 05월 09일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (2016-03-17)

* 갑4: 소유권이전 (신탁등기 말소) (2022-04-15)

* 을1: 주택임차권 (2024-05-09, 210,000,000원), 말소: 인수

* 갑5: 강제경매 (2026-03-30, 210,000,000원), 말소: 말소 (말소기준권리)

3.5. 총 채권액

210,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 행정복지센터 및 다수의 주거용 건물과 상업용 건물이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 경매 물건의 주 용도가 다세대주택임을 감안할 때 소규모 상업 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 행정시설: 숭의2동 행정복지센터 인근

* 교통: 노선버스정류장 인근 위치

* 기타: 주변에 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가(202,000,000원)보다 높은 금액으로, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있음.

6.2. 토지거래계약허가구역

본건은 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 매각으로 인한 소유권 이전 시에는 일반적으로 해당되지 않을 수 있음. 다만, 향후 거래 시 제한이 있을 수 있으므로 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 최근 연식(2016년) 대비 양호한 상태로 판단되나, 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 인수 부담이 매우 큰 물건임. 채권자와 임차인(보증금)이 동일한 주택도시보증공사로 얽혀 있는 특수한 상황이며, 배당 절차에서 임차 보증금 전액이 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 감정가를 초과하므로 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 있음.

* 비교적 신축 연식(2016년)으로 건물 자체의 노후도는 낮음.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해 일반적인 경매 물건보다 저가 낙찰 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 단위 면적당 가격은 약 700,000원 ~ 2,100,000원 수준으로 나타남. 본건의 건물 면적(76.87㎡)과 감정가(202,000,000원, 약 2,627,500원/㎡)를 고려할 때, 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

가장 최근이며 유사한 면적대의 거래(61.48㎡, 63,700,000원)를 고려하면 단위 면적당 약 1,036,110원/㎡ 수준임. 최고가 시세(34.39㎡, 72,000,000원, 약 2,093,631원/㎡)를 적용하여 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 160,961,900원 정도로 추정됨.

본건의 예상 시장 가치(약 160,961,900원)는 인수해야 할 임차 보증금(210,000,000원)보다 낮음. 따라서, 이론적으로는 인수해야 할 금액이 더 크므로, 실질적인 입찰가는 매우 낮게 형성될 것으로 예상됨.

이러한 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 '감정가(202,000,000원) - 인수 보증금(210,000,000원)'으로 계산하면 음수(-8,000,000원)가 됨. 이는 매수인이 임차 보증금 전액을 인수하더라도 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받아야 하는 상황을 시사함.

따라서, 본 물건의 경우 실제 입찰가는 매수인의 위험 감수 수준 및 향후 시장 전망에 따라 달라지겠으나, 인수 부담금을 고려하여 최소한의 금액 또는 이론적인 마이너스 가치를 반영한 매우 낮은 금액(예: 10,000,000원 내외)으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음. 다만, 이는 낙찰 후 임차 보증금 인수 및 기타 부대 비용을 모두 고려한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.