나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502543 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-82 럭스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(다세대 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철1호선 제물포역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일 : 2011.09.27.) 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502543 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-82 럭스빌 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 130,000,000원

* 토지면적: 27.88㎡ (약 8.43 평)

* 건물면적 (전용면적): 57.14㎡ (약 17.29 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 사용승인일: 2011년 9월 27일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물

* 이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 공동주택(다세대 등) 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 지역으로서의 입지 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 제물포역과 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 말소기준권리는 2022년 7월 18일 포천세무서장의 압류 등기입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 소유권 보존(2011.10.07) → 소유권 이전(2012.10.15) → 소유권 이전(2020.10.07)

* 권리 관계: 압류(2022.07.18, 말소기준권리), 강제경매(2026.03.30, 주택도시보증공사)가 등기되어 있습니다.

* 임차권: 을구 9번 순위로 천준호 명의의 주택임차권 등기가 존재했으나, 2023년 2월 7일에 말소 처리되었습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(천준호)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 29일

* 확정일자: 2020년 9월 17일

* 배당신고일자: 2023년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 권리분석 종합: 매각으로 인해 모든 권리(말소기준권리 이하)는 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 잠재력: 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능하며, 근린생활시설의 유무에 따라 업종별 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 인천남중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 제물포역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 인천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 현재 확인된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사실이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 거래 조건이나 추후 발생할 수 있는 이슈와 관련될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상이 다세대주택 거래 시 허가를 받아야 하는 기간입니다. 해당 기간 내에 취득할 경우 절차 상의 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식: 2011년식 건물로, 통상적인 주택의 수명 주기를 고려할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 본 다세대주택은 지하철역 인접성 및 다수의 버스 노선 확보로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 주변의 주거 및 상업 시설 밀집 지역이라는 점에서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 투자가 가능하며, HUG 관련 특이사항에 대한 명확한 이해가 선행된다면 더욱 유리한 투자가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 지하철 1호선 제물포역 이용이 용이하며, 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주택 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 신축 연식: 비교적 최근인 2011년에 건축되어 연식에 따른 즉각적인 노후화 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 타 건물(2002-2003년식)들의 거래가는 36,000,000원에서 72,000,000원 사이로, 이는 본건의 감정가와 다소 차이를 보입니다.

다만, 본건은 2011년식으로 비교적 신축이며 5층에 위치하고 있습니다. 2002년식 34.39㎡ 면적의 다세대주택이 72,000,000원 (약 210만원/㎡)에 거래된 사례를 바탕으로 본건의 면적(57.14㎡)과 신축 연식(2011년식)을 고려하여 시세를 재산정하면, 현재 시장 가치가 감정가 수준 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

따라서, 제공된 정보를 종합적으로 고려하고 HUG 인수조건 및 공동담보 등의 특이사항을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.