나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502476 [1] 인천광역시 서구 검암동 646-2 그랜드비스타 1동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 서구 검암동 소재 ´간재울초등학교´ 남측 인근에 위치한 다세대주택으로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 지하철역(인천지하철2호선 '검바위역') 및 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 5층건으로(사용승인일:2012.02.23), 외벽 : 치장벽돌쌓기. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 플라스틱창 및 철제문.

이용상태

다세대주택(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 서측 및 동측으로 폭 약8미터의 포장도로에 2면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 646-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502476 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 646-2 그랜드비스타 1동 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천 9백만원

토지면적: 32.11㎡ (약 9.71평)

건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2012년 2월 23일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 당해 부동산은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘간재울초등학교’ 남측 인근에 위치한 다세대주택으로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대입니다. 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 2호선 ‘검바위역’ 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함)입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 서측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 2면이 접하여 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 말소기준권리(2023.02.07. 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 주택도시보증공사(이정희): 보증금 1억 9천 5백만원, 차임 0원, 전입일자 2022.07.14, 확정일자 2022.06.08, 배당신고일자 2024.03.19. 대항력 없음. 등기부상 주택임차권(을구 9번)이 확인되나, HUG가 채권자이고 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 이현정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.12.16. 대항력 없음. 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 결론: 제공된 정보를 종합할 때, 경매로 인한 모든 임차권은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 일반 주거지역으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 거래사례 분석:

* 인근 유사 다세대주택(30.72㎡, 3층)은 2026년 1월 9,300만원에 거래되었습니다. 평단가 약 998만원 수준입니다.

* 본건 면적(약 12.00평) 기준으로 환산 시, 해당 시세는 약 1억 1,980만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 감정가는 1억 6,900만원으로, 유사 면적 거래사례 시세 대비 약 40% 높게 책정되었습니다. 이는 추후 추가적인 현장 조사 및 시세 확인이 필요함을 시사합니다.

* 이외 더 넓은 면적의 다세대주택(약 19평, 22평)들이 2026년 1월 1억 7,900만원 ~ 1억 8,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 간재울초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인천지하철 2호선 검바위역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 주변 환경: 조용한 주택가로, 해당 주소지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에 대한 일반적인 쓰레기 처리 및 관련 시설에 대한 민원이 일부 보도된 바 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로, 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (단, 한국인 낙찰자는 해당 없음)

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 해당 사항들은 권리분석에서 소멸되는 것으로 분석되었으나, 이러한 조건 변경 및 존재 이력은 매수 시점에 대한 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건 감정가(1억 6,900만원)와 유사 면적 인근 거래 시세(약 1억 2,000만원) 간에 상당한 차이가 있어, 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 입지 조건이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없는 것으로 예상되어 깔끔한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다.

* 다만, 감정가 대비 인근 유사 면적의 실거래가 시세가 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 인수: 임차보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리관계 정리가 용이합니다.

* 우수한 입지: 교통, 교육, 편의시설 접근성이 좋아 주거 가치가 높습니다.

* 시세차익 기대: 만약 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 1억 6,900만원입니다.

* 유사 면적(약 9.3평)의 최근 거래 사례가 1월 7일 9,300만원에 있었고, 이를 본건 면적(약 12.0평)으로 환산 시 약 1억 1,980만원 수준입니다.

* 감정가와 시세 간의 상당한 차이를 고려하고, 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 점, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 약 80% 수준인 1억 3,500만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 최종 예상 입찰가: 1억 3,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.