나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502444 [1] 인천광역시 부평구 십정동 182-107 1,2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '백운역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 각종 노선의 시내버스정류장 및 북측 인근에 전철역(백 운역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1,2층 제201호로서 (사용승인일 : 2010.12.29) 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 남측과 북측이 고저차가 있으며, 다세대주 택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측 및 서측으로 로폭 약 5미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8.26. ~ 2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502444 (1)

인천광역시 부평구 십정동 182-107 1,2층201호

다세대주택

감정평가액: 162,000,000원

건물면적: 68.42㎡ (약 20.7평)

토지면적: 51.93㎡ (약 15.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2010년 12월 29일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 소재하며, '백운역' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스 정류장이 있고 북측 인근에 인천지하철 1호선 백운역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 토지는 남측 및 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 6월 23일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑11)로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이근형) (이 )

* 보증금: 155,000,000원

* 전입일자: 2021년 8월 2일

* 확정일자: 2021년 6월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(이근형, 155,000,000원)은 '말소' 예정이며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리: 말소기준권리 이후의 압류, 가압류(소상공인시장진흥공단, 서민금융진흥원, 부평구 등)는 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 179,845,347원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 십정동은 주거 밀집 지역으로, 백운역 인근에 위치하여 교통이 편리하며 생활 편의 시설 이용이 양호합니다.

* 주변의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 규모의 매물들이 1억 3천만원 ~ 2억 2천만원 수준에서 거래되고 있습니다 (면적 및 상태에 따라 편차가 있습니다).

* 감정가 1억 6,200만원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, '동민에이스빌(174-191)'의 2026년 7월 6일 거래액(21,800만원, 39.98㎡)은 주변 시세 대비 다소 높게 나타나, 거래 조건이나 물건별 특수성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 백운역(1호선)을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내외로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능하며, 백운역 주변의 상권 이용도 편리합니다.

* 교육시설: '백운역' 남측 인근에 위치하며, '상대보호구역' 지정으로 보아 주변에 인천백운초등학교, 인천십정초등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 녹지/휴식: 백운공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'과 '선순위임차권'이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 매각 허가 시까지 세심한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 25일까지 해당 구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에서는 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (일반적인 개인의 주거 목적 취득에는 큰 영향 없을 것으로 판단됨)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 공업 시설 또는 산업단지가 근거리에 분포할 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 십정동 백운역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 6,200만원은 주변 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 사항이 있으나, 이에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단되므로 투자 가치가 있다고 사료됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 백운역(1호선) 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 대중교통 환경.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 투자 적합: 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 소형 면적은 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적입니다.

* HUG 보증 관련 처리: 채권자인 HUG가 인수조건 변경을 언급하며 적극적으로 처리 의사를 보이는 점은 매각 절차의 원활함에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 162,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택은 1억 3천만원 ~ 2억원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 경쟁률을 예측합니다.

* 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여, 주변 시세 및 향후 가치를 고려했을 때 105% ~ 110% 수준까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 178,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.