나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502542 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 엔에스파크 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 마추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 내 제5층 제504호로서(사용승인일: 2014-12-19) 외벽: 인조석붙임마감 등. 내벽: 인테리어마감 등. 창호: 하이새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비, E/V설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서 아파트 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 116-8 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502542 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 엔에스파크 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

건물면적: 81.01㎡ (약 24.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 무난한 편임. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 지하철역(예: 시민공원역)까지는 대중교통 이용 또는 도보 이동이 가능함.

도로: 본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2026.8.25.까지)으로 지정되어 있음.

주변 시설: 석암초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 인근 지역에 심각한 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 노출되거나 가까이 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 일반적인 도시 지역의 혼재된 환경은 존재함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4. 계양세무서장 압류 (2023-04-14)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑4. 계양세무서장 압류 (2023-04-14, 말소기준권리)

* 을4. 이한나 주택임차권 (2023-09-18, 220,000,000원, 말소) - 전입일자: 2021-08-13, 확정일자: 2021-07-26

* 갑5. 주택도시보증공사 가압류 (2023-07-13, 225,000,000원, 말소)

* 갑7. 주택도시보증공사 강제경매 (2026-03-30, 220,000,000원, 말소)

* 갑6. 부천세무서장 압류 (2025-12-31, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 4번 주택임차권은 말소기준권리에 의해 소멸됨.)

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

총 등기부채권액: 445,000,000원

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거시설(단독주택, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼합된 상권 형태를 보임.

대상 물건이 위치한 엔에스파크 건물은 주거용(아파트) 및 업무용(오피스텔) 복합 용도로 건축되었으며, 14층 규모로 준공된 지 약 10년이 경과함.

오피스텔 전용 면적 81.01㎡ (약 24.50평)은 비교적 넓은 편에 속하며, 1인 가구보다는 2인 이상 가구 또는 업무 공간으로 활용될 가능성이 있음.

주변에 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이하나, 대규모 상업 중심지라기보다는 지역 근린상권의 성격을 가짐.

1.4. 생활정보

주거 형태: 오피스텔로 이용 중임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 5층에 위치하며, 2014년 12월 19일에 사용승인 받음.

내부 상태: 외벽은 인조석붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이새시창호로 마감됨.

기본 설비: 기본적인 위생 설비, 도시가스 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있음.

인근 교육 시설: 석암초등학교가 북서측 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 절차 또는 인수 조건에 HUG의 개입이 있음을 시사함. 이는 명확한 인수 조건 확인이 필요할 수 있으나, 현재까지 파악된 정보상으로는 인수되는 보증금이 없으므로 실질적인 부담은 없을 것으로 보임.

공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 해당 공동담보물건의 경매 진행 상황에 따라 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획상 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에게만 적용되지만, 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 함. (지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

건축 연도: 2014년 준공으로, 10년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 넓은 면적(81.01㎡)을 갖추고 있습니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있어, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금도 없습니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 등의 특이사항은 있으나, 현재까지 파악된 정보와 등기부상의 권리 관계로는 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담이 전혀 없음.

넓은 전용 면적: 81.01㎡ (약 24.50평)의 전용 면적은 1인 가구뿐만 아니라 소규모 사업장이나 2인 이상 가구에게도 매력적일 수 있음.

역세권 인접 지역: 지하철역(예: 시민공원역)에서 멀지 않은 거리에 위치하여 잠재적인 가치 상승 요인이 있음.

실거주 및 투자 겸용 가능: 준수한 입지 조건과 면적으로 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

주변 시세 분석: 유사 면적(80-85㎡)의 엔에스파크 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 범위로 파악됨.

권리 분석상 인수 부담 없음: 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 85~95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적임.

종합적인 고려: 현 시세와 감정가, 권리 상태의 명확성을 고려하여, 경쟁 입찰을 감안한 예상 입찰가는 약 190,000,000원 수준에서 시작하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 93% 수준이며, 시세 범위의 하단부에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.