나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502555 [1] 인천광역시 서구 심곡동 338-5 그린빌 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ‘양지초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 인근 일 대는 아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환 경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재치장 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 공동주택[도시형생활주택(단지형연립)]으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형연립)) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접합 니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토 지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2017.08.18

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형연립)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2026타경502555 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 338-5 그린빌 4층401호

용도: 도시형생활주택(단지형연립)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 32.03㎡ (약 9.69평)

건물면적: 51.13㎡ (약 15.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 소재하며, 양지초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 일반적인 주거 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 인천지방법원 2026타경502555 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 갑7, 고양세무서장의 압류(2024.05.03.)입니다. 이 권리보다 후순위에 해당하는 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

을구 순위 1번 주택임차권(권리자: 이은자, 보증금 172,500,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이 ) (보증금: 172,500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-30, 확정일자: 2022-04-06) - 대항력 없음.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

특이사항으로 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(연희1·2지구)으로 지정되어 있습니다. 인근에 다수의 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

건물 사용승인일은 2017년 8월 18일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 단지 인근에 양지초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 통학 환경이 양호합니다. 도시형생활주택(단지형연립)으로 분류되어 일반적인 공동주택의 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경은 해당 물건의 취득 과정에 예상치 못한 추가 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 명확한 내용 파악과 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획상 제한사항: 본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득 한함) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 거래 시 일부 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

주변 혐오시설: 관련 검색 결과, 서구 지역에 소각시설, 매립지 등 환경 혐오시설 관련 이슈가 언급되나, 본 물건지(심곡동 338-5)와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 전체의 환경 관련 정책 변화 등에 대한 지속적인 관심은 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 도시형생활주택(단지형연립)으로, 비교적 최신 건축물에 속하며 주거 환경이 양호합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적이며, 이 부분이 명확히 해결된다면 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근 건물(2017년 사용승인)로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 깔끔하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 및 추가 비용 부담이 적습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

인근 유사 물건의 최근 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

주변 최근 거래 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보 중, 인천광역시 서구 심곡동 325-9번지 (채움빌리지, 2018년 건축, 전용면적 48.48㎡) 물건이 2026년 1월에 153,000,000원에 거래되었습니다.

분석:

본 물건은 전용면적 51.13㎡로, 최근 거래된 채움빌리지(48.48㎡)보다 면적이 약간 더 크며 건축 연도 또한 유사합니다. 이에 본 물건의 감정가(158,000,000원)는 최근 유사 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 본 물건은 권리상 인수되는 보증금이 전혀 없으므로, 추가적인 비용 부담이 없는 상태에서의 입찰이 가능합니다. 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 165,000,000원

최적 입찰가 제안: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.