나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502500 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근에 소재하는 조양휴캐슬 2층 202호로서 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물내 2층 202호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약35미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호 구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 중점경관관리구역(2025 -05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025. 8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2023년5월9일 주택임차권 등기 되어 있음. (임차보증금: 금105,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502500 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 83,000,000원

토지 면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지 지분: 3.6952㎡ (약 1.12평)

건물 면적: 21.09㎡ (약 6.38평)

건물 지분: 21.09㎡ (약 6.38평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지 조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 동측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 본건의 말소 기준 권리는 2022년 8월 23일에 접수된 이정신 씨의 근저당권(을3, 40,000,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 이정신 근저당권 (을3, 2022-08-23, 40,000,000원)

* 국민건강보험공단 압류 (갑5, 2022-09-07)

* 국민건강보험공단 압류 (갑7, 2023-07-04)

* 강서구 압류 (갑8, 2025-07-25)

* 강동구 압류 (갑9, 2026-01-26)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑10, 2026-03-30, 105,000,000원) - 본건 경매 개시 결정 등기

* 고명성 주택임차권 (을4, 2023-05-09, 105,000,000원) - 주택임차권 등기 말소 예정.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 주택임차권 역시 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권자 및 경매 정보: 본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건이며, 채권 총액은 145,000,000원(근저당 40,000,000원 + 강제경매 105,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(고명성)

* 임차보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 19일

* 확정일자: 2021년 3월 10일

* 배당신고일자: 2023년 5월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로, 임차인의 대항력은 없으며 주택임차권은 말소될 예정입니다. (고 )

1.4. 상권 분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 주변 시설: 인천부흥초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 건물 이용 현황: 본건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 매매/임대 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/임대 JSON 정보에 따르면 '조양 휴캐슬'에서 2023년 11월 18일 140,000,000원(1억 4천만원)의 중개 거래가 있었습니다.

* 그러나 해당 JSON 정보의 거래는 전용면적 57.48㎡, 3층에 해당하는 것으로, 본건 물건(전용면적 21.09㎡, 2층)과는 면적 및 층수가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 따라서 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 동일 면적대의 최근 실거래가 및 인근 오피스텔 시세 조사가 추가적으로 필요합니다.

1.5. 생활 정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 슬라브 지붕 구조의 15층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 조양 휴캐슬

* 준공 연도: 2016년 7월 12일 사용승인

* 주요 구조: 철근콘크리트 구조

* 총 층수: 15층

* 본건 층수: 2층

* 전용 면적: 21.09㎡ (약 6.38평)

* 대지권 면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

* 주변 시설: 인천부흥초등학교가 인근에 위치합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호 구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 토지 거래 제한: 과거 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 이력이 있으나, 해당 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 현재(2026년 10월 1일)부로 만료되었습니다. 따라서 외국인 등 주택용도 취득 관련 허가 문제는 더 이상 발생하지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, HUG가 임차인이기도 했던 특수한 상황입니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 주택임차권이 말소 예정이므로 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 총 145,000,000원의 채권 총액이 존재하나, 모든 후순위 권리는 말소되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 조양휴캐슬 오피스텔로, 인천부흥초등학교 인근에 위치하며 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 명확한 물건입니다. HUG가 채권자이자 임차인이었던 특수한 사례이나, 임차인의 대항력이 없고 임차권 또한 말소될 예정이므로 법적 하자나 부담은 없을 것으로 보입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 건물은 2016년에 준공되어 연식이 오래되지 않았습니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항이 있으나, 실질적인 이용에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하며, 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* HUG 관련 특이사항은 법적으로 정리되어 있어 권리상 안전합니다.

* 오피스텔로서 지속적인 수요가 기대되는 지역입니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 83,000,000원입니다.

* 최근 '조양 휴캐슬'의 매매 사례로 2023년 11월 18일에 140,000,000원의 거래가 있었으나, 이는 전용면적 57.48㎡(약 17.42평) 기준이며, 본건(전용면적 21.09㎡, 약 6.38평)과는 면적이 크게 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 따라서, 본건의 정확한 현 시세는 동일 면적대의 최근 실거래가 및 인근 오피스텔 시세 조사를 통해 추가로 파악해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 83,000,000원을 기준으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 이는 약 58,100,000원 ~ 66,400,000원 범위입니다.

* 최종 입찰가는 본건의 구체적인 물건 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.