나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502538 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 89-6 이츠 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교"남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(시민공원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2014.06.27) 외벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 기계식주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 "업무시설, 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502538 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 89-6 이츠 2층202호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로 111)

건물명: 이츠 (It's)

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 13.71㎡ (약 4.15평)

건물면적: 76.42㎡ (약 23.12평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2014년 06월 27일

총 층수: 10층 (본건 2층)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

- 건물 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제202호

- 이용 상태: 오피스텔 (폐문부재로 내부 확인 불가)

- 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식주차 설비 구비

- 토지 이용: 현황 "업무시설, 공동주택" 건부지로 이용 중

- 인접 도로: 남서측 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황:

* 차량 출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재함.

* 인천2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21까지, 외국인 등 대상, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리:

* 포천세무서장 압류 (접수일자: 2022-07-18)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이강일)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-26

* 확정일자: 2020-05-12

* 배당신고일자: 2022-08-05

* 대항력: 없음

* 비고:

주요 등기사항 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (이강일, 163,000,000원) - 말소 (전입일자: 2020-06-26, 확정일자: 2020-05-12)

* 갑구 4번: 압류 (포천세무서장) - 말소기준권리

* 갑구 5번: 강제경매 (주택도시보증공사, 163,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 163,000,000원

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-08-24

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

권리분석 결과:

* 말소기준권리인 압류보다 후순위인 임차권 및 강제경매 모두 등기부상 말소 처리되어 있음.

* 주택도시보증공사가 채권자(강제경매)이자 임차인(주택임차권)으로 등기되어 있으며, 말소동의 확약서 제출로 인해 임차권도 소멸될 것으로 보임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차보증금 없음)

1.3. 상권분석

주위 환경:

* 본건은 석암초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 이용이 용이함.

주변 시설:

* 오피스텔 건물 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 석암초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

* 일반적인 상업지역 특성상 상점, 식당, 금융기관 등이 주변에 밀집해 있을 것으로 예상됨.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

교통:

* 인천2호선 시민공원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수함.

편의시설:

* 단지 내 및 인근 상가 이용이 편리하며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 생활 편의성이 높음.

교육시설:

* 석암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 진행 시 HUG 측의 구체적인 조건 확인이 필요함.

선순위임차권 관련:

* 등기부상 임차권이 말소 처리되었고 인수 보증금이 없는 것으로 확인되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되고 '말소동의 확약서가 제출됨'이라고 기재되어 있어, 최종 매각 과정에서의 변동 가능성 및 HUG의 말소 동의 여부에 대한 철저한 확인이 필요함.

내부확인 불가:

* 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 이용 현황, 점유 관계 등을 직접 확인할 수 없어, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요한 사항임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교육 환경도 갖추고 있음.

감정가는 185,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매가는 2023년 11월 153,000,000원으로 확인되어 시세 확인이 중요함.

권리관계상 임차권 및 HUG의 강제경매가 모두 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

폐문으로 인한 내부 확인 불가 사항은 입찰 전 반드시 해소해야 할 리스크 요소임.

1.7. 투자 포인트

위치적 장점: 인천2호선 시민공원역 인근 및 주안동 상업지역 내 위치하여 직주근접 및 생활 인프라 이용이 편리함.

건축 연한: 2014년식으로 비교적 신축에 속함.

권리관계 명확화 가능성: HUG가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있으며, 말소 처리 및 인수 보증금 0원이라는 점은 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높음을 시사함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 유사 물건 매매가 (2023.11): 153,000,000원

종합적인 시장 상황, 유사 물건 거래가, 권리관계 상 인수 부담 없음, HUG 관련 조건 확인 필요성 등을 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 입찰가는 감정가 대비 소폭 할인된 수준에서 결정될 것으로 보임.

최근 거래가격을 기준으로 잠재적 상승 여력 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.