나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502565 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재하는 "강화일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 산업단지를 배후지로 하는 소규모의 상가지대이며 배후지 여건은 규모가 크지 않은 상태임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 노선횟수나 배차간격으로 보아 대중교통 편익은 불편한 상태임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호이며, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 인조석 마감 등, 창 호 : 하이섀시 복층창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실 상태임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 제반 편의설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(상가 11개 호, 업무시설 43개 호, 주차 49대, 승강기 2대, 용적률 276.95%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2015-11-16), 지구단위계획구역(강화일반산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-1 2-08)(접합), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(기념물_황형 묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 일반산업단 지(2015-11-16)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502565 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층101호

건물명: 강화 인더스타운 2

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점)

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.10㎡ (약 8.5평)

토지지분: 28.098100000000002㎡ (약 8.5평)

건물면적: 58.90㎡ (약 17.8평)

건물지분: 58.9㎡ (약 17.8평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 414,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재하는 "강화일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 산업단지를 배후지로 하는 소규모의 상가지대입니다. 다만, 배후지 여건은 규모가 크지 않은 상태로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량의 출입은 자유로운 편입니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 노선 횟수 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편익은 다소 불편한 상태입니다.

2.3. 인접 도로

건물의 북측으로는 로폭 약 25미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 국민은행 근저당권(을1)으로, 접수일자는 2021년 5월 27일이며, 채권 최고액은 418,800,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권에 대한 개요가 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 따라서 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 요약

* 국민은행 근저당권(을1): 말소기준권리 (2021-05-27)

* 박만수 근저당권(을2): 말소 (2021-05-27)

* 서울보증보험(주) 가압류(갑5): 말소 (2023-04-19)

* 전북은행 가압류(갑6): 말소 (2023-08-17)

* 강화군(인천광역시) 압류(갑7): 말소 (2024-05-08)

* 김포세무서장 압류(갑10): 말소 (2025-03-24)

* 구로세무서장 압류(갑11): 말소 (2025-08-07)

* 서울특별시 압류(갑13): 말소 (2026-01-27)

* 에이치에프케이사일유동화전문 임의경매(갑14): 말소 (2026-03-30)

등기부상 모든 후순위 권리들은 말소 예정이거나 말소된 상태로, 말소기준권리 이하 모든 등기는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대관계는 미상이며, 현재 건물은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 배후 상가

강화일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 종사자들을 주된 배후 수요로 하는 상권입니다.

4.2. 건물 내 시설 구성

본 건물(강화 인더스타운 2)은 총 5층 건물로, 총 54개 호실(상가 11개, 업무시설 43개)로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 49대의 주차 공간과 2대의 승강기가 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체적으로 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

본 건이 위치한 강화일반산업단지 주변은 주로 산업시설 및 관련 상업시설이 혼재되어 있습니다. 강화읍 소재지까지 이동 시 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 본 건 바로 인근의 경우 소규모 상가지역으로 편의시설이 집중되어 있지는 않습니다.

지역 토지이용계획상 역사문화환경보존지역(기념물_황형 묘)으로 지정되어 있으나, 본 건과의 직접적인 근접성은 낮아 일상생활에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 또한 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획적 제한이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 자산으로 편입되어 관리되고 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 해소를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 소규모 배후지

주변 상권의 규모가 크지 않아, 임차인 확보 및 임대 수익 증대에 한계가 있을 수 있습니다.

6.4. 대중교통 불편

버스 노선 부족 및 배차 간격으로 인해 대중교통 이용자의 접근성이 낮을 수 있습니다.

6.5. 미확인 권리 가능성

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요" 항목에 구체적인 내용이 없어, 지상권이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강화일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 건물은 비교적 최근인 2019년에 사용 승인을 받았습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 또한 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 대중교통 이용의 불편함, 소규모 배후지, 그리고 지상권 등 미확인 권리의 잠재적 인수 가능성은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 전략 및 적정 임대료 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수액이 0원이며, 임대관계도 미상이고 현황 공실입니다.

* 최신 건축물: 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 산업단지 배후: 산업단지를 배후 수요로 하여 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 414,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 예상 임대 수익률, 건물 관리비, 공실 가능성 및 잠재적 리스크(지상권 인수 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 투입 예상 비용 및 수익률 분석을 통해 낙찰 후 적정 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.