나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502553 [1] 인천광역시 서구 석남동 329-24 보광그랑베르 104동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재하는 "석남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'서부여성회관역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건내 제1층 제102호로서, 외벽은 석재 및 치장벽돌붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

29-24지번 - 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(다락방지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(20 25-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축인허가시건축위원회심의를거쳐건축물의외관을정해야함)<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육청평 생교육과문의560-6629)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6629)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8 .26.~2026. 8. 25.)) 322-86지번- 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(다락방지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(20 25-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축인허가시건축위원회심의를거쳐건축물의외관을정해야함)<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육청평 생교육과문의560-6629)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8 .26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 329-24 보광그랑베르 104동 1층 102호에 소재하는 다세대주택입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 157,000,000원입니다.

토지면적은 35.74㎡ (약 10.81평)이며, 토지지분은 35.744㎡ (약 10.81평)입니다.

건물면적은 59.20㎡ (약 17.91평)이며, 건물지분은 59.2㎡ (약 17.90평)입니다.

매각대상은 토지 및 건물이 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 주변에 석남중학교, 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통망

차량 통행이 용이하며, 인천2호선 서부여성회관역이 인근에 위치하고 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2026년 3월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(임차인: 노 )가 2022년 6월 21일 전입하여 임차 중이며, 보증금은 190,000,000원, 차임은 0원입니다. 확정일자는 2022년 5월 23일이며, 배당신고일자는 2024년 8월 5일입니다. 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 대항력은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 강제경매(갑5)보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차권의 인수 가능성은 매우 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 학교, 공원, 근린생활시설 등이 인접해 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

인천2호선 서부여성회관역을 통한 시내 접근성이 양호하며, 인근 학교 및 공원, 편의시설 등을 통해 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 5번 주택임차권등기(190,000,000원)의 인수 여부입니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 허가 조건이 있을 수 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). HUG 인수조건 변경 사항도 권리관계 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. 현장 방문 시 임차인 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 190,000,000원의 임차권 인수 가능성이라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 권리관계가 명확히 정리되지 않은 경우, 예상치 못한 큰 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 권리관계에 대한 철저한 확인과 함께, HUG 및 관련 기관과의 소통을 통해 임차권 인수 여부를 확정하고 입찰 참여 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가가 책정되어 있습니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 양호하여 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다. 임차권 문제가 명확히 해결될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 157,000,000원을 기준으로, 시장 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하되, 잠재적 리스크인 190,000,000원 인수 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 내용을 반드시 확인해야 합니다.

본 물건의 잠재적 인수 금액을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 약 85% 수준인 135,000,000원을 예비 입찰가로 제안합니다. 단, 이는 권리관계가 명확히 해결되었을 경우를 가정한 가격이며, 인수 조건에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.