나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502534 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 925-14 꿈에드린 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안6동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층401호로서, 외벽 : 사이딩판넬 및 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2010.03.02)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502534 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 925-14 꿈에드린 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

토지지분: 29.45㎡ (약 8.91평)

건물면적: 61.04㎡ (약 18.47평)

건물지분: 61.04㎡ (약 18.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2010.03.02

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안6동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태 및 토지이용계획

본 건 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일까지, 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 6월 21일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김승현): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-10, 확정일자 2022-04-18, 배당신고일자 2024-07-18, 대항력 없음. (성명: 김 )

* 원솔: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-28, 대항력 없음.

3.3. 등기부 요약 및 인수 가능 권리

* 소유권 보존: 안혜정 (2010-03-09)

* 소유권 이전: 오재용 (2010-09-10)

* 소유권 이전: 김영은 (2022-06-17)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-06-21, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-30)

* 압류: 미추홀구 (2026-09-02)

* 주택임차권: 김승현 (2024-07-18, 보증금 160,000,000원, 말소 대상)

본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 을구 5번의 주택임차권(김승현)은 등기상 말소 대상이며, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 존재하나, 대항력이 없는 임차인으로 파악되어 경매 절차에 따라 소멸될 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 환경: 본 건은 주택가 지역으로, 인근에 다양한 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하고 있으며, 근린생활시설이 입지하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공기관: "주안6동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타 생활 인프라: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 언급은 주의가 필요합니다. 비록 등기부상 말소 대상이고 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, HUG 관련 계약 조건 변경 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 물건명세서 상 말소동의 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담 가능성은 낮습니다.)

6.2. 임대차 불확실성

임대 관계 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 현황 정보가 제공되어 있습니다. 다만, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 법적 제한사항

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 이는 향후 물건의 매각이나 재산권 행사 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 사용승인 후 약 16년이 경과한 건물입니다.

감정가는 1억 3,400만 원이며, 면적은 61.04㎡(약 18.5평)입니다.

입지 조건은 주거지로서 양호한 편이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리는 없는 것으로 분석되나, HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. (물건명세서 상 말소동의 확약서 제출로 리스크는 최소화된 상태입니다.)

잠재적 리스크 요인으로는 HUG 관련 언급과 토지거래허가구역 지정 등이 있으나, 전반적으로 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 내 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리(말소동의 확약서 제출)되어 있어, 인수 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 61.04㎡의 비교적 넓은 전용면적은 실수요자에게도 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 매물은 부족하나, 면적당 가격은 약 189만 원 ~ 272만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 134,000,000원이며, 이는 면적(61.04㎡) 대비 약 219만 5천 원/㎡ 수준으로, 최근 매매 사례의 중간값과 유사합니다.

HUG 관련 권리상 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려할 때 감정가 수준에서의 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 134,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.