나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502531 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제11층 제1102호으로서, (사용승인일 : 2017.03.29) 외 벽 : 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복7차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502531 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 11층1102호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

용도: 오피스텔

건물면적: 59.66㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.66㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2017년 3월 29일 (준공 9년차)

총 층수: 14층 중 11층

1.3. 토지 개요

토지면적: 7.75㎡ (약 2.3평)

토지지분: 7.75㎡ (약 2.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 204,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본 건 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건은 동측으로 왕복 7차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 건물 구조 및 상태

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제11층 제1102호입니다.

3.2. 내부 마감 및 설비

외벽은 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 경매 개요

본 건은 채권자 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

5.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준 권리는 2022년 7월 18일 포천세무서장의 압류 등기(갑3)이며, 이 등기보다 선순위의 권리는 말소되지 않고, 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다. 본 건의 강제경매 등기(갑5) 또한 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

5.3. 임차인 현황 분석

등기부 요약 상 을구 3번 순위로 '예동희' 명의의 주택임차권(보증금 215,000,000원)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며(임차인 현황상 '대항력: 없음'), 집합건물 등기부요약 상 해당 임차권은 '말소'로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, '주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다.

5.4. 인수되는 권리 분석

상기 임차권은 대항력이 없고 등기부 상 말소되었으며, 채권자 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

6. 상권 및 생활정보

6.1. 상권 특징

본 건이 위치한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

6.2. 편의 및 교육 시설

단지 주변으로 부평중학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 변수

'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항은 다소 복합적인 권리 관계를 내포할 수 있으나, 등기부 상 임차권의 말소 및 대항력 부재, HUG의 말소 동의 등으로 인해 매수인이 부담할 임차권 관련 위험은 제한적인 것으로 분석됩니다. 그러나 HUG와의 관련성 및 인수 조건 변경이라는 문구는 최종적인 인수 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 시장 변동성

최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요하며, 부동산 시장 전반의 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 인천 부평구 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 준공 연차가 오래되지 않았고, 사용승인일은 2017년으로 신축급에 해당합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 보이나, HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 부평구 역세권 인근의 입지적 장점

* 비교적 신축급의 오피스텔 건물 상태

* 매수인이 인수할 권리관계가 없어 명확한 권리 취득 가능성

* 잠재적 임대 수익 창출 기대

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(씨티원2) 내 유사 면적의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 31일: 52.24㎡ (2층) 거래가 150,000,000원

* 2024년 2월 3일: 59.66㎡ (10층) 거래가 150,000,000원

본 건은 59.66㎡ 면적으로, 2024년 2월 거래 사례와 동일한 면적입니다. 최근 2년간 동일 면적 거래가가 150,000,000원으로 일관되게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가 204,000,000원 대비 시세는 상대적으로 낮은 편입니다.

10.2. 적정 입찰가 산정

최근 실거래가 및 시세 분석 결과를 바탕으로 판단할 때, 본 건의 시장 가치는 약 150,000,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 경매 절차의 특성 및 경쟁 상황을 고려하여, 감정가보다는 시세에 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.