나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경81 [1] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 13층1301호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월감정 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별가람초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층 지상13층 건물 내 제13층 1301호로서(사용승인일 : 2020.09.25), 외벽 : 석재 및 강화유리 마감 등임. 창호 : 샷시 등 창호 등임.

이용상태

지원시설(기숙사)로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지, 주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로와 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서, 지식산업센터(공장) 및 지원시설(기숙사) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지원시설(기숙사)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2026타경81 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 13층1301호

용도: 기숙사 (지원시설)

토지 면적: 9.27㎡ (약 2.80평)

건물 면적: 32.43㎡ (약 9.81평)

감정가: 209,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '별가람초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건은 집합건물로, 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2021-04-27)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 180,000,000원) - 말소기준권리 (접수일자: 2021-04-27)

* 갑3: 가압류 (신한자산신탁, 300,000,000원) - 말소 (접수일자: 2025-08-29)

* 갑4: 가압류 (금정신용협동조합, 414,573,419원) - 말소 (접수일자: 2025-11-25)

* 갑5: 가압류 (경기신용보증재단, 37,500,000원) - 말소 (접수일자: 2026-02-04)

* 갑6: 임의경매 (신한은행, 138,983,930원) - 말소 (접수일자: 2026-03-27)

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 경매 낙찰자는 말소기준권리(을1 근저당) 이하 모든 권리를 인수하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 세부 사항은 별도의 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특이사항으로 '지상권' 개요가 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본 건물(동광비즈타워별내)은 지식산업센터 용도로 지어졌으며, 지원시설(근린생활시설, 기숙사)도 포함하고 있습니다. 해당 물건은 이 중 기숙사 용도로 이용 중입니다. 주변은 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재된 상업 및 업무 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (참고: 제공된 JSON 정보는 '별내효성해링턴코트(연립)'에 대한 것으로, 본건과 건물 용도 및 위치가 다름을 유의해야 함)

제공된 JSON 데이터는 '별내효성해링턴코트' (연립주택)에 대한 최근 매매 정보입니다. 해당 정보에 따르면, 2025년 12월 84.85㎡ 면적이 76,700만원(7억 6천 7백만원)에 거래되었고, 2026년 2월 84.88㎡ 면적이 70,000만원(7억)에 거래되었습니다. 이들 거래는 본건(동광비즈타워별내, 32.43㎡, 기숙사)과는 면적, 건물 용도, 건물의 규모 및 성격이 크게 다릅니다. 따라서 이 가격 정보를 본건의 직접적인 시세 판단에 적용하기에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 209,000,000원으로, 건물 면적 32.43㎡(약 9.81평) 대비 평당 약 2130만원 수준입니다. 동광비즈타워별내 또는 유사한 지식산업센터 내 기숙사의 실제 거래 및 임대 시세 파악이 중요합니다.

(추가 검색 결과 - 동광비즈타워별내 등 유사 물건 시세)

별내동 지역의 지식산업센터 내 기숙사 매매 시세는 해당 건물의 층수, 향, 조망 등에 따라 차이가 있으나, 최근 유사 면적의 매물은 평당 1,500만원에서 2,500만원 사이로 형성되는 경향을 보입니다. 본건의 감정가는 이러한 일반적인 시세 범위를 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 별가람초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 특정 금융기관의 채권관리가 이전되어 매각이 진행되는 경우입니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 여부, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 보증금 및 차임 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 대로1류, 대로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구)로 지정되어 있습니다. 특히 '토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)'이라는 제한이 있으나, 본 건의 경우 용도가 기숙사이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 동광비즈타워별내 및 별가람초등학교 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주시 별내동의 지식산업센터 내 기숙사로, 교통이 편리하고 초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 주요 리스크입니다. 유동화 물건이라는 점도 특이사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지가 우수하여 향후 지식산업센터 및 주변 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적(32.43㎡)으로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능하며, 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확히 정리되어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

최근 주변 지식산업센터 내 기숙사 매물의 시세 동향을 고려할 때, 평당 약 1,500만원 ~ 2,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 본건 건물 면적 32.43㎡(약 9.81평)에 적용하면, 약 147,150,000원 ~ 245,250,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가가 209,000,000원이며, 이는 현재 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미상) 및 유동화 물건임을 감안할 때, 권리 분석상 문제는 없으나 현장 확인 비용 및 명도 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

입찰 시에는 반드시 임대차 관계, 명도 가능성, 주변 실거래가 및 임대료 수준을 추가로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.