나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60839 [1] 경기도 파주시 금촌동 59-19 금촌아르젠 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선"금촌역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선'금촌역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 14층건으로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60839 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 59-19 금촌아르젠 14층1407호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

총 층수: 18층

해당 층수: 14층

1.3. 건물 정보

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 마감: 석재 붙임 및 페인팅 외벽, 샷시 창호

설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비

1.4. 토지 정보

토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.087㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 오피스텔 건부지

토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 부정형

1.5. 감정가

감정가: 95,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 '금촌역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 '금촌역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리)

말소기준권리: 2026년 03월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되나, 일부 권리는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박진홍

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 12일

확정일자: 2023년 01월 19일

대항력: 있음

인수 여부: 을구 5번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 95,000,000원)

주의: 임차인 박진홍 씨는 대항력이 있으며, 보증금 95,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으므로, 투자 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 95,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 인수 부담금이 실제 부동산 가치를 초과할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 용도 지역

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역

4.2. 주변 시설

본건은 상업지역에 위치하여 근린생활시설, 관공서 등이 인접해 있습니다. 금촌역 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

금촌역 및 주변 상업지구의 풍부한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경 안전성

현재까지 확인된 예비 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 발견되지 않았습니다. 다만, 투자 결정 전 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사 및 추가적인 정보 확인을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이 인수 부담금으로 인해 실제 투자 비용이 부동산 가치를 초과할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

최근 매매 사례들을 볼 때, 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다. 특히 2026년 2월 거래된 7,000만원의 사례는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 금촌역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지와 교통은 양호한 편입니다. 하지만 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 인수 부담금은 최근 실거래가(최고 8,200만원)보다 높기 때문에, 정상적인 경매 절차로는 입찰가 산정이 매우 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금촌역 도보권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업지역: 풍부한 생활 편의시설 및 상업 인프라 이용이 가능합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 가정 하에 산정되는 가격이며, 실제 낙찰 시 보증금 인수 부담이 발생할 경우 총 지출액은 훨씬 높아지므로 각별한 주의가 필요합니다.

최근 매매 사례:

* 2025년 11월 26일: 82,000,000원 (19.05㎡, 9층)

* 2025년 11월 25일: 81,000,000원 (18.04㎡, 10층)

* 2026년 02월 14일: 70,000,000원 (18.04㎡, 7층)

시세 분석:

최근 실거래가는 7,000만원에서 8,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 9,500만원보다 낮은 시세가 형성된 점, 그리고 임차인 보증금 9,500만원을 고려할 때, 본건은 배당으로 보증금 전액 회수가 불가능할 경우 투자 가치가 현저히 떨어지는 물건입니다.

만약, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(95,000,000원)을 회수할 수 있다는 매우 희박한 가정이 성립된다면, 본건의 실질적인 가치는 최근 시세 범위를 고려하여 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 85,000,000원 (배당을 통한 보증금 전액 회수 시)

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 보증금 전액 배당을 가정한 것이며, 만약 보증금(95,000,000원)을 인수하게 될 경우, 최저 입찰가(예: 70,000,000원)로 낙찰받더라도 총 지출액은 165,000,000원이 되어 최근 시세(최고 8,200만원)를 크게 상회하게 됩니다. 따라서 본 건은 인수 보증금 여부를 반드시 확인하고 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.