나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1514 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 112동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 「황룡초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 탄현역(경의중앙)이 위치하여 제반 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상20층 건물 제112동 제6층 제602호 임 외벽 : 수성페인트 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

대상물건은 집합건축물대장 기준 「아파트」 임

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비 등 소방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 소재 일단의 토지는 등고 평탄한 부정형 토지로서 「아파트」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 일단의 토지(아파트 단지) 내 도로가 외곽공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

■ 탄현동 121 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 탄현동 127 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 탄현동 305-5 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 탄현동 307 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 탄현동 131-6 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 탄현동 133-4 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 탄현동 1447 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경1514 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 112동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 391,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.91㎡ (약 12.38평)

토지지분: 40.90999999999999㎡ (약 12.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.73㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.73㎡ (약 25.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 84.73㎡ (약 25.61평)

분양면적: 별도 명시 없음 (건물면적 기준)

1.3. 건축물 정보

아파트명: 큰마을대림,현대아파트

건축물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 20층 건물 112동 6층 602호

사용승인일: 2001년 12월 17일

총세대수: 2590세대 (단지 내)

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 황룡초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에는 탄현역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 5월 22일에 접수된 국민은행의 근저당권(을6)이며, 채권액은 202,800,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

총 채권액은 537,800,000원입니다. 주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (유병우)

* 갑3: 소유권이전 (최영문)

* 갑4: 소유권이전 (매매, 김효정외 1명)

* 을6: 근저당권 (국민은행, 202,800,000원, 말소기준권리)

* 을7: 근저당권 (제드코리아주식회사, 200,000,000원, 말소)

* 갑13: 4번 이인기 지분압류 (고양세무서장, 말소)

* 갑16: 4번 이인기 지분가압류 (신용보증기금, 135,000,000원, 말소)

* 갑17: 4번 이인기 지분압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 갑18: 임의경매 (국민은행, 146,515,149원, 말소) - 본건 경매 사건

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대관계 등은 미상으로 파악되었습니다. 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 상세한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 내역이 미상인 경우에도 인수 여부와 무관하게 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 물건 인근에는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

주변 교육시설로는 황룡초등학교, 호곡초등학교, 호곡중학교, 일산동고등학교, 도담유치원 등이 소재하고 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음의 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 제3종일반주거지역

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 및 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 도로에 접함

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 (도담유치원, 호곡중학교, 호곡초등학교, 황룡초등학교, 일산동고등학교)

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 절대보호구역 (도담유치원, 호곡중학교, 호곡초등학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 아파트 용도로 사용되는 토지)

4.3. 혐오시설 및 특이사항

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 취득 시 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 수성페인트 마감, 창호는 새시 등으로 이루어져 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전 등 소방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차시설

단지 내 총 3386대 (실내 자동 2273대, 실외 자동 1113대)의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건과 다른 취급 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 실제 거주 여부 및 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상이 해당 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정평가액 391,000,000원 대비 최근 실거래가(84.73㎡ 기준 290,000,000원 ~ 330,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미확인 등은 명확한 확인과 주의가 필요한 사항입니다. 또한, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탄현역 인근으로 교통 편의성이 좋음.

* 84.73㎡ (약 25.61평)의 선호도 높은 면적.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.73㎡)의 경우 2026년 7월에 1층 290,000,000원, 11층 330,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 6층으로 11층 거래가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

감정가 391,000,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있는 점과 유동화 물건, 미상 임대차 관계 등 리스크 요소를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.