나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60831 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "운정보건소" 동측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 23층 건물 내 제14층 제1411호로서, (사용승인일 : 2021.01.08) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 47m, 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최인옥)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.15.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60831 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 14층1411호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.0607㎡ (약 1.23평)

건물면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물지분: 19.65㎡ (약 5.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 건물 정보

건축년도: 2021.01.08 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 23층 건물 내 제14층 제1411호

전용면적: 19.65㎡

총호수: 421호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 파주시 와동동 소재 "운정보건소" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 파주세무서장의 압류입니다.

본건은 부동산강제경매 개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 2026.03.27)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되었으므로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

기타 등기부상의 권리들도 대부분 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(양도전: 최 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.21, 확정일자: 2022.04.07

대항력: 없음

특이사항: 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 매수인에게 인수되지 않으며, 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

전체적으로 권리 분석상 임차보증금 등 인수해야 할 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 JSON 데이터에 따르면 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 7월 17일: 88,000,000원 (전용면적 20.39㎡, 14층)

2026년 5월 12일: 100,000,000원 (전용면적 19.65㎡, 10층)

2023년 12월 18일: 130,000,000원 (전용면적 19.41㎡, 9층)

4.2. 시세 분석

본 물건의 감정가는 140,000,000원이나, 최근 2026년 실거래가 기준으로는 88,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

2023년 말 130,000,000원이었던 시세가 2026년에 들어 하락하는 경향을 보이고 있습니다.

본건과 유사한 전용면적(19.65㎡)의 2026년 5월 12일 거래(100,000,000원)가 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다.

건축년도(2021년)가 최신인 점과 입지 및 교통 여건을 고려할 때, 최근 시세 대비 소폭 상승 가능성은 있으나, 현재 시세 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

운정역(경의중앙선)이 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

단지 주변으로 업무시설, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

물건지는 서측 약 47m, 북측 약 25m, 동측 약 15m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하여 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 진행 시 추가 확인이 필요하거나 예상치 못한 변동 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

내부 구조도는 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거하여 작성되었으며, 실제 내부와 다소 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 운정역 인근의 신축 오피스텔로서, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지를 자랑합니다.

권리분석상 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되며, 특히 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 인수해야 할 임차보증금 부담이 없다는 점은 매수자에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, 감정가 140,000,000원 대비 최근 실거래가(2026년 100,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 판단 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지 (운정역 인근)

신축 건물 (2021년 준공)

임차보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서 제출)

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

최근 매매가 (2026년 5월): 100,000,000원 (전용 19.65㎡)

최근 매매가 (2026년 7월): 88,000,000원 (전용 20.39㎡)

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 인수 보증금은 0원입니다.

따라서, 최근 실거래가격을 기준으로 하되, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가인 100,000,000원 수준을 기준으로, 입지 및 신축 건물 가치를 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 140,000,000원은 최근 시세 대비 높은 편이므로, 시세 조사를 철저히 하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.