나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4231 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 59-35 뉴시티빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 바닥: 비닐장판 깔기 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 발코니, 화장실, 현관)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 공동현관출입통제설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측으로 상향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형 대지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 거주인이 단기 임차 중인 것으로 탐문조사 되었음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명

서울특별시 강서구 화곡동 59-35 뉴시티빌 제3층 제302호

사건번호

서울남부지방법원 2026타경4231 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 59-35 뉴시티빌 제3층 제302호

용도

다세대주택

감정가

218,000,000원

토지면적

25. 52㎡ (약 7.72평)

건물면적

42. 92㎡ (약 12.98평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 전형적인 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호에 해당합니다. 건물은 방 3개, 거실, 주방, 발코니, 화장실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 비닐장판, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 남서측으로 상향하는 완경사지를 평탄하게 조성한 정방형 대지로서, 현재 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

토지 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 편리합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역이며, 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31)이 명시되어 있습니다. 공항 중요시설물보호지구에 해당하므로 항공기 소음 등 관련 사항을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 187,500,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자(사업일자)는 2022년 5월 30일, 확정일자는 2022년 5월 2일입니다. 권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리로는 '갑8 가압류 (경북, 2023.10.20.)'가 확인됩니다. 본 경매 절차를 통해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을3 주택임차권 (박건도, 2024.06.07.)

* 갑9 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.03.27.)

* 갑10 압류 (국민건강보험공단, 2026.04.06.)

등기부채권 총액은 203,437,500원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 별도로 기재된 사항이 없습니다.

3.3. 인수조건 관련 유의사항

본건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으며, 특히 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 인근에서 비슷한 시기에 거래된 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2019년 건축, 19.98㎡(약 6평), 4층, 216,000,000원

* 1986년 건축, 37.44㎡(약 11.3평), 2층, 150,000,000원

* 2002년 건축, 37.56㎡(약 11.4평), 3층, 160,000,000원

본건(건물면적 42.92㎡)의 감정가는 218,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택(37.44㎡~37.56㎡) 시세(150,000,000원~160,000,000원)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 2019년식 신축 건물의 거래 사례(21,600만원)가 있으나, 본건은 2008년 건축으로 연식 차이를 감안하면 1986년식 및 2002년식 건물의 시세를 참고하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건은 "서울화일초등학교"와 가까워 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 괴리: 본건의 감정가(218,000,000원)가 최근 유사 면적 거래 사례(약 15,000만~16,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 시세 차익 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래허가구역에 해당하므로, 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 곧 만료되므로, 관련 규정 변경 여부를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건: HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이행 여부가 중요하며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 대항력 없는 임차인이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 서울화일초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다. 건물 자체는 2008년 건축으로 연식이 있으나, 내부 상태는 양호할 것으로 추정됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 공항 중요시설물보호지구 등 토지 이용 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거지: 서울 시내 주택가에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준합니다.

* HUG 관련 절차: HUG가 채권자이자 임차인으로 참여하여, 권리관계 정리에 명확성이 더해질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 218,000,000원입니다. 그러나 최근 유사 면적(약 37㎡)의 다세대주택 거래 사례가 150,000,000원~160,000,000원임을 감안할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 최근 거래 사례를 바탕으로 역산한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 유사 면적(37.56㎡) 거래가 160,000,000원 기준, 본건 면적(42.92㎡) 적용 시 약 183,460,000원 예상.

* 감정가(218,000,000원)의 약 85% 수준인 185,300,000원.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. (본 입찰가 제안은 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.