나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70628 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 북동측 인근에 위치한 '이안팰리스' 내 단위 세대로, 인근은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 '망월사역'까지의 거리 등으로 보아 교통상황은 대체로 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 4층401호로서, 외벽 : 석재붙임 등 창호 : 샷시 창호 등 내벽 : 벽지붙임 및 타일마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 상대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70628 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 101동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

토지 면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물 면적: 55.64㎡ (약 16.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 북동측 인근에 위치한 '이안팰리스' 내에 있는 단위 세대입니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량으로 건물까지 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스 정류장까지의 거리 및 노선 수, '망월사역'까지의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 7월 5일 접수, 161,700,000원)

본 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (2023.07.05.)

* 주식회사 제일축산유통 가압류 (2025.04.11.)

* 주식회사 제일축산유통 강제경매 (2026.03.30.) (본건 경매 개시 결정)

* 국민건강보험공단 압류 (2026.06.11.)

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권 개요가 있으나, 실질적으로 인수 대상은 없는 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

등기부 채권 총액: 175,025,500원

4. 상권분석

해당 물건은 다세대주택 및 오피스텔이 밀집된 주거 지역에 자리하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

토지는 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (관련 법규상 보호구역에 해당)

교통: 지하철 1호선 망월사역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

편의 시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 물건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히 철도보호지구에 속하므로 철도 소음이나 진동의 영향을 받을 가능성이 있습니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 해당 지역 내 설치를 제한하는 규제이며, 주변에 직접적인 시설이 있다는 의미는 아닙니다.

임대 관계 미확인: 임차인 현황상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수할 임차 보증금은 0원이지만, 현재 점유자가 임차인일 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 사전에 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

건물 연식: 이안팰리스 건물은 2017-2018년경 사용승인을 받은 것으로 확인되어, 비교적 신축에 속하지만 최신 건물은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 비교적 신축급(2018년 완공)의 다세대주택입니다.

교통 및 교육 환경이 우수하며, 경매 절차상 인수할 권리나 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 감정가(231,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 따라서 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급(2018년 사용승인) 건물로 건물 상태 양호 기대.

망월사역 및 버스정류장 인근으로 우수한 대중교통 접근성.

호암초등학교 등 교육 시설 인접.

인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음 (점유자 확인은 필요).

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2017년식 청산캐슬(전용 48.82㎡)이 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 3.28백만원/㎡ 수준입니다.

본 물건(이안팰리스, 건물면적 55.64㎡)의 감정가는 231,000,000원이며, 이는 면적당 약 4.15백만원/㎡로, 최근 거래된 유사 신축 건물 시세보다 약 20~30% 높게 평가되었습니다.

청산캐슬의 면적당 가격(약 3.28백만원/㎡)을 본 물건의 면적(55.64㎡)에 적용할 경우, 적정 시세는 약 182,400,000원 내외로 추정됩니다.

예상 입찰가:

본 물건의 실질적인 시장 가치는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 판단됩니다.

감정가와 시세 간의 격차를 고려하고, 경매의 경쟁 상황 및 명도 변수 등을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 175,000,000원 에서 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.