나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70595 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 건물 내 제2층 제207호로서, (사용승인일 : 2017.01.17) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

호원동 468-4 :제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2026타경70595 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 2층 207호

* 건물용도: 아파트 (르네상스시티)

* 감정평가액: 80,000,000원

* 토지 면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

* 건물 전용 면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 01월 17일

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, '호암초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 1호선 '망월사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본 건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2026년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

* 총 등기부채권액: 86,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 2022년 5월 3일 (갑5) - 나승훈

* 주택 임차권: 2025년 5월 20일 접수 (을1) - 임차인 정윤정 (보증금 86,000,000원). 전입일자 2023-04-28, 확정일자 2023-03-29. 등기부상 '말소' 예정으로 기재되어 있습니다.

* 강제 경매: 2026년 3월 26일 접수 (갑6) - 주택도시보증공사. 말소기준권리.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정윤정 (성함은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다: 정 )

* 보증금: 86,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-28

* 확정일자: 2023-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각입니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였기에, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 망월사역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 주차: 아파트 자체 주차 공간이 있으나, 세대수 대비 주차 대수가 충분한지는 별도 확인이 필요합니다. (총 주차 대수 40대, 최고층 13층, 176세대)

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 임차인의 대항력이 없다고는 하지만, HUG와의 확약 내용이 복잡하게 얽혀 있으므로 낙찰 후 잔금 납부 시 HUG 측과의 최종적인 협의 및 조건 확인이 매우 중요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 현장 방문 시 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 표준적인 이용 상황을 바탕으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 선순위 임차권 명시: '선순위 임차권'이 특수물건정보에 명시되어 있어, 비록 대항력이 없고 HUG의 포기 조건이 있더라도 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 꼼꼼한 권리 분석과 HUG 측의 명확한 의사 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 의정부시 호원동 소재 르네상스시티 아파트로, 신축 연식(2017년 준공)과 역세권 입지(1호선 망월사역)를 장점으로 가지고 있습니다. 소형 면적(15.64㎡)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자의 관심을 끌 수 있습니다. 권리관계상 특이사항으로 HUG와 관련된 임차인의 대항력 포기 조건이 있으나, 이러한 조건들이 최종적으로 매수자에게 불리하게 작용하지 않는지 명확히 확인해야 합니다. 감정가는 8천만원이나, 최근 매매 사례를 보면 시세가 더 높을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 연식 짧은 신축 아파트: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 1호선 망월사역 인근으로 수도권 접근성이 우수합니다.

* 실거주 및 투자 잠재력: 소형 아파트로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 저가 매수 기회: HUG 관련 조건을 명확히 정리한다면 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례들을 종합해 보면, 2026년 3월 6,000만원 ~ 7,500만원, 2026년 7월 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 가장 최근 거래된 9,500만원(10층)을 기준으로 현재 시세는 9,000만원 ~ 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가 8,000만원은 최근 시세보다 낮은 편입니다.

* 권리 분석에 따른 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 80,000,000원

* 최근 최고가 매매: 95,000,000원

* 본 건은 HUG 관련 복잡한 권리관계가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 8,000만원 ~ 8,800만원 선을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보다 적극적인 입찰을 고려한다면, 최근 최고가 매매 사례를 참고하여 9,000만원 ~ 9,200만원 범위에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 추가 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.