나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경98 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는바, 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물로서, (사용승인일: 2021.07.19) 외 벽: 인조석 붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '도시형생활주택(단지형다세대주택)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경98 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

건물명: 미소지움

사용승인일: 2021년 07월 19일

해당층: 5층 (총 6층 중)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

감정가: 286,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남측 인근

주위환경: 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대

교통: 차량 진,출입 용이. 인근 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 소재. 대중교통 이용 양호.

도로: 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑5, 압류 (경기광주세무서장, 2023.04.07)

등기부현황:

갑1: 소유권보존 (장도영, 2021.07.27)

갑2: 소유권이전 (이소영, 2022.01.06)

갑5: 압류 (경기광주세무서장, 2023.04.07) - 말소기준

갑6: 강제경매 (박나영, 2026.03.27, 채권액 285,169,900원)

을3: 주택임차권 (박나영, 2024.12.11, 보증금 285,000,000원, 전입 2021.11.17, 확정 2021.10.18) - 말소: 인수

임차인 현황:

박 (박나영)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-17

확정일자: 2021-10-18

배당신고일자: 2024-12-11

대항력: 있음

인수되는 권리: 을3, 주택임차권 (박나영) - 보증금 285,000,000원 전액 변제되지 않는 한 매수인이 해당 금액을 인수하게 됩니다.

총 등기부채권액: 285,000,000원 (본건에서는 임차인의 채권액을 의미하는 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리, 다수의 시내버스 노선 운행.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 화곡역 주변 상업 시설 이용.

교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호법의 영향을 받을 수 있습니다.)

건축 정보: 2021년 7월 19일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 을3 등기부상의 임차인 박나영은 대항력이 있으며, 보증금 285,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 매수인이 해당 금액을 인수하게 됩니다.

보증금과 감정가의 유사성: 임차인의 보증금(285,000,000원)이 감정가(286,000,000원)와 거의 동일하여, 임차인이 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 매수인의 실질적인 부담이 커질 수 있습니다.

강제경매 신청 주체: 임차인 박나영이 직접 강제경매를 신청하였으므로, 임차인의 보증금 회수가 주요 경매 원인으로 보입니다.

건축물 용도 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제가 적용되어 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있습니다.

지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 교통 편리성이 우수하며, 주변 주거지 내 생활 인프라 이용이 용이합니다.

가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인 박나영의 보증금 285,000,000원 인수 여부입니다. 이 보증금은 감정가와 거의 동일한 금액이므로, 매수인이 부담해야 할 총 실익금액을 산정할 때 매우 신중해야 합니다.

임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로, 투자 수익률 산정 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물임.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 접근성이 좋음.

주거 환경: 조용한 주택가 내 위치하여 쾌적한 주거 환경 기대.

임차인 명도: 임차인이 경매 신청을 했으나, 보증금 전액 변제가 불확실하여 인수 여부가 중요함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

주요 인수 보증금: 285,000,000원 (임차인 박나영)

주변 시세 분석:

유사 면적(19.98㎡, 2026.07.21 매매) 사례를 기준으로 평당 약 6,550만원으로 산정 시, 본 건 전용면적 29.81㎡(약 9.02평)의 시세는 약 195,320,000원 (1억 9,532만원) 정도로 추정됩니다.

입찰가 산정 전략:

본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금(285,000,000원)을 제외한 순수 건물 가치만을 고려하여 산정해야 합니다.

주변 시세(약 19,532만원) 대비 감정가(28,600만원)가 높은 편이며, 인수 보증금이 거의 동일한 점을 감안하면 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰가가 낮더라도 매수인의 총 실부담액은 상승하게 됩니다.

따라서, 시세(약 19,532만원)보다 낮은 금액으로 입찰하여, 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 수 있는 여지를 두는 것이 합리적입니다.

제안 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

중요 안내: 상기 예상 입찰가는 매수인이 실제 낙찰받아야 하는 금액(순수 낙찰가) 기준이며, 여기에 임차인에게 인수되는 보증금 285,000,000원이 추가로 실질적인 총 부담액이 됨을 반드시 인지해야 합니다. 총 실부담액은 (낙찰가 + 285,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.