나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경105 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제15층 제1507호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 '독산역(1호선)' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 사무소, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에는 차량 통행이 빈번한 서부간선로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 20층 건물 내 제15층 제1507호로서 - 외 벽 : 벽돌쌓기 및 강화유리 마감 등. - 창 호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

공부상 산업시설(공장)으로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템 냉난방설비, 소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '산업시설(공장)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 327-30 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경105 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제15층 제1507호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 513,000,000원

* 면적:

* 토지: 19.95㎡ (약 6.03평)

* 건물: 85.99㎡ (약 26.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 금천구 가산동 '독산역(1호선)' 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 지식산업센터, 사무소, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지 지대입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본 건까지 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 차량 통행이 빈번한 서부간선로 및 버스정류장이 소재합니다.

* 토지 현황

* 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 '산업시설(공장)' 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건 서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 전입/확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 신고 내역이 있으므로 명도 시 참고해야 합니다.

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023-09-06 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2023-04-10 등기된 '1토지 을구 16번 지상권설정등기'는 매수인이 인수해야 합니다. (별도등기 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 산업단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터, 사무실, 근린생활시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동이 활발합니다.

* 1호선 독산역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 서부간선로 등 주요 도로 접근성도 우수합니다.

* 산업단지 내 상권 특성상 관련 업종 종사자 및 기업 대상 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 독산역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서부간선로 등 주요 도로 접근성이 뛰어나 차량 이용 시에도 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 지식산업센터 내 위치하므로, 건물 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 확인할 수 없었습니다.)

* 주변 환경: 업무 및 산업시설이 밀집한 지역으로, 주거 편의 시설보다는 업무 지원 및 산업 활동 관련 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미인수 권리: '1토지 을구 16번 지상권설정등기'는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되므로, 향후 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 용도: 공부상 용도는 '산업시설(공장)'입니다. 실제 이용 현황 및 향후 용도 변경 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 건축물 사용승인일: 2023년 5월 12일로 비교적 신축 건물이나, 토지 이용계획 상 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 임차인 김 씨가 배당 신고를 한 점을 고려하여 현황 조사를 통해 명확히 해야 합니다. 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 산업단지에 위치한 지식산업센터로, 1호선 독산역 접근성이 우수하며 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2023년 5월 사용승인된 신축 건물에 가깝습니다.

* 권리 분석 상 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 존재하여 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고 내역을 감안한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 전반적으로 입지적 장점과 신축 건물이라는 이점이 있으나, 미인수 권리인 지상권의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 금천구 가산동 디지털단지 내 핵심 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 비즈니스 환경이 매우 우수합니다.

* 뛰어난 교통망: 1호선 독산역 역세권이며, 서부간선로 등 주요 교통망 접근이 용이하여 물류 및 인력 이동이 편리합니다.

* 최신식 건물: 2023년 5월 사용승인된 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 관리 상태 및 사용 편의성이 높습니다.

* 지속적인 개발 잠재력: 가산동 디지털단지는 첨단 산업 유치 및 개발이 지속적으로 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 513,000,000원

* 본 물건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 하지만, '1토지 을구 16번 지상권설정등기'가 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점은 반드시 고려해야 합니다. 해당 지상권이 향후 건물 이용 및 가치에 미치는 영향, 그리고 이를 해소하기 위한 비용 등을 신중하게 평가한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 파악하고, 법원 경매 진행 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.