나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50382 [1] 서울특별시 은평구 응암동 99-70 한주파크빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "영락중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 인근에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2022.02.23.) 외 벽: 치장타일 및 일부 석재붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50382 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 99-70 한주파크빌 2층 201호

건물명: 한주파크빌

용도: 다세대주택

건축 연도: 2022년 2월 23일 사용승인

토지 면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

건물 면적: 40.01㎡ (약 12.10평)

감정가: 412,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "영락중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 주위환경은 쾌적합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사(채권액 407,000,000원)의 강제경매 개시결정 등기입니다.

소유권 보존: 2022년 3월 14일 (임장순 외 2명)

공유자 전원 지분 이전: 2022년 6월 30일 (정문숙, 매매)

주택 임차권: 2024년 4월 29일 접수 (박 , 보증금 407,000,000원). 2022년 6월 16일 전입, 2022년 6월 17일 확정되었습니다. 그러나 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며, 신청채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 407,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-16

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-04-29

대항력: 없음

(주의: 상기 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 신청채권자의 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 407,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건지 인근은 주거 기능이 중심인 지역으로, 다양한 연립 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다. 본건은 2022년 신축 건물로, 인근 지역 내 신축 주택에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

주변 연립/다세대 주택 최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 5월 기준):

* 29.83㎡ (2018년식, 인산엘르빌): 290,000,000원 (㎡당 약 9,721,723원)

* 35.08㎡ (1991년식): 130,000,000원 (㎡당 약 3,705,815원) - (연식 및 면적 대비 시세가 낮은 편으로 추가 확인 필요)

* 32.16㎡ (1989년식): 278,000,000원 (㎡당 약 8,644,278원)

본건은 2022년식 신축 건물로, 최근 거래 사례 중 2018년식 건물(29.83㎡, 290백만원)을 기준으로 시세 추정 시, 40.01㎡ 면적에 대한 시세는 약 390,000,000원 내외로 산정됩니다. 감정가는 412,000,000원으로, 최신 연식 및 면적을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

(참고: 제공된 JSON 정보만으로는 주변 시설 및 혐오 시설 유무를 직접 파악하기 어렵습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.

사용승인일: 2022년 2월 23일.

내부 마감: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시창호.

설비: 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

기타 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역:

* 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.

* 허가 대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.

(주의사항) 본 물건은 토지거래허가구역에 해당하므로, 매수인은 허가 구역 내 토지 취득 관련 법규에 따라 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

매수인은 해당 구역 내에서 토지 취득 시 관할 시군구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 선순위 임차권으로 간주될 만한 권리가 등기부상 말소 예정이며 채권자의 확약으로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 계약 조건에 대한 정확한 확인이 추가로 필요할 수 있습니다.

6.3. (잠재적) 미상 임대 관계

감정평가서 요약에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 등기부상 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 정보가 명확하고 대항력이 없어 매수인에게 직접적인 금전적 부담이나 법적 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 서울 은평구 소재 다세대주택으로, 입지, 교통, 건물 상태 면에서 양호한 편입니다. 등기부상 선순위 임차권으로 표기될 수 있는 권리가 말소 예정이며, 채권자의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수인이 반드시 확인하고 준수해야 할 절차입니다. 감정가는 최신 건축 연식 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 향후 시장 상황 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년식)로 하자 및 수리 부담이 적습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차의 예측 가능성이 높습니다 (임차권 말소 예정).

* 주거 선호도가 있는 지역 내 위치하고 있습니다.

* "HUG 인수조건 변경" 특이사항은 HUG의 보증 채무 이행 및 후속 조치와 관련될 수 있으며, 잠재적 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적 요인으로 작용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 412,000,000원

인수되는 보증금: 0원 (권리분석 결과)

최근 거래 사례 분석 (2018년식, 29.83㎡ 기준 ㎡당 약 9.72백만원) 및 본건 신축 연식(2022년)을 고려할 때, 감정가(412,000,000원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 허가 관련 비용 및 절차, 시장 경쟁률, 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 410,000,000원

(참고: 실제 최저 입찰가는 별도 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.