나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4399 [1] 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교"에서 북동측으로 직선거리 약 300m, 지하철 5호선 "신정역 2번출구"에서 북서측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 "신정역 2번출구"로부터 직선거리 약 300m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("오목로")까지 약 250m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2020.05.25.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물의 내부구조는 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 확인이 곤란하여 내부확인을 생략하고 집합건축물대장의 건축물현황도 및 탐문조사 등으로 대체하였는바 경매 진행시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕설비 등), 난방설비(도시가스보일러 등), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4399 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 397,000,000원

토지면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교"에서 북동측으로 직선거리 약 300m, 지하철 5호선 "신정역 2번 출구"에서 북서측으로 직선거리 약 300m 지점에 위치함. 차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 신정역을 이용한 대중교통이 편리함. 간선도로 "오목로"까지는 약 250m 거리임. 주변은 학교, 소규모 아파트 단지, 공원, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역임.

3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 채권액 285,000,000원)

말소기준권리: 중소기업은행 가압류 (2023.11.24. 접수, 12,425,989원)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권)

임차인 현황:

* 임차인: 이은경 (주택도시보증공사)

* 보증금: 285,000,000원

* 전입일자: 2020-08-10

* 확정일자: 2020-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을3)되어 있으나 말소 예정임.

총 등기부채권액 (등기부요약 기준): 297,425,989원 (가압류, 압류, 강제경매 등)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨)

4. 상권분석

주변 지역은 주거용 건물(다세대주택, 연립 등)이 밀집된 지역임. 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)을 보면, 신정동 1012-23 (송원빌라, 2002년식, 23.14㎡)은 13,000만원, 신정동 955-24 (현대빌라B동, 1991년식, 36.89㎡)은 22,500만원, 신정동 996-2 (준쉐르던스, 2002년식, 54.27㎡)은 40,000만원에 거래됨. 본건 물건은 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 감정가는 397,000,000원으로 책정됨. 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 연식의 주택(송원빌라, 준쉐르던스)은 3.3㎡당 약 560만원 ~ 740만원 수준으로 거래되었으며, 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 1,340만원으로, 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보임.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 5층 중 4층 403호임 (2020년 5월 25일 사용승인). 건물 내부는 탐문 조사 및 집합건축물대장 기준으로 방 2, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 추정되나, 내부 확인은 폐문 및 이해관계인 부재로 곤란하여 경매 진행 시 재확인이 필요함. 위생, 난방(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있음. 주변에 양동초등학교가 인접해 있으며, 신정역 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 반환 관련 이해관계 조율이 필요함.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재함.

건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 현재 상태 확인이 제한적이었음. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인 필요.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 잠재적 요인으로 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 신정역 및 양동초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수함. 다만, 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 점, 임차인(주택도시보증공사)의 대규모 보증금(2.85억원) 관련 특이 조건(청구권 포기 조건) 등이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 주택임차권은 말소될 예정이나, HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건의 명확한 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

신축급(2020년 준공) 다세대주택으로 희소성이 있음.

지하철 5호선 신정역 및 초등학교 인접으로 우수한 주거 및 교통 환경.

적극적인 권리 분석 및 임차인 조건 확인을 통해 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 397,000,000원이나, 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 560만원 ~ 740만원 수준의 시세를 적용할 경우, 건물 면적(29.64㎡) 기준으로는 약 1억 6천만원 ~ 2억 2천만원으로 추산됨. 하지만 본건은 2020년 준공된 신축 건물이라는 점을 감안하여, 시장 상황 및 추가적인 리스크 요인(HUG 조건)을 고려하여 보수적으로 산정 시, 약 320,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있음. (인수 보증금은 0원으로 간주)

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