나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100607 [1] 서울특별시 종로구 충신동 62-2 씨에스타워 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 ‘효제초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선, 4호선 환승역인 '동대문역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제401호로, (사용승인일 : 2011.06.29) - 외 벽 : 석재붙임 마감 등이고, - 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

표준적인 이용은 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로, 도시형생활주택 및 오피 스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

충신동 62-2, 62-14, 62-15 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06- 26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심((4대문안))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100607 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 충신동 62-2 씨에스타워 4층401호

건물명: 씨에스타워

용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2011년 6월

2. 입지조건

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 효제초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 및 4호선 환승역인 '동대문역'이 소재하여 교통 여건이 양호합니다. 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 16일자 종로구(서울특별시)의 압류입니다. 매각으로 인해 토지/건물에 설정된 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-07-27

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(최 )는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

본건이 소재한 종로구 충신동 일대는 주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. 인근 동대문역을 중심으로 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있으며, 이는 잠재적인 임대 수요와 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활정보

본건 인근에 효제초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 동대문역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 있어 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 매수 시 확인이 필요할 수 있습니다. 매각으로 인해 임차인 보증금 관련 부담은 없으나, 명도 과정에서의 절차는 통상적으로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본건은 서울 도심의 핵심 지역인 종로구에 위치하며, 동대문역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비교적 신축(2011년 준공) 건물이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 탁월한 도심 입지: 서울 사대문 안, 동대문역 역세권에 위치하여 우수한 접근성과 미래가치를 지닙니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이외의 권리가 정리되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 현대적 건물: 2011년 준공된 건물로 비교적 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 임대수익: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 활용 가능하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(CS타워) 내 유사 면적(29.82㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 15일: 138,000,000원 (3층)

* 2026년 6월 4일: 142,000,000원 (2층)

감정가 146,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가(142,000,000원)는 감정가 대비 소폭 낮은 수준입니다. 하지만 2026년 6월 거래는 미래 시점의 거래로, 향후 시세 상승 가능성을 일부 반영하고 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 155,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가 및 향후 시장 전망을 반영한 범위입니다. 낙찰가율은 감정가의 약 95% ~ 106% 수준을 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.