나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4291 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 574-9 멤버스빌에이 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 목동역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접 토지 대비 완경사의 가장형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택) 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4291 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 574-9 멤버스빌에이 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 지분: 19.00㎡

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물 지분: 29.53㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 멤버스빌에이

준공연도: 2015년 (사용승인 2016년 05월 12일)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층

본건 위치: 2층, 203호

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 5호선 목동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 고센아트빌 (2015년 준공, 43.14㎡): 2026년 7월 6일, 33,000만원에 거래됨.

* 라온제나 (2017년 준공, 42.96㎡): 2026년 7월 6일, 30,000만원에 거래됨.

* 멤버스빌B동 (2016년 준공, 29.9㎡): 2026년 7월 6일, 21,000만원에 거래됨.

본건(멤버스빌에이, 29.53㎡)은 멤버스빌B동과 유사한 면적 및 준공 연도를 가지며, 최근 실거래가 21,000만원은 본건 감정가(20,400만원)와 유사하거나 조금 높은 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2024년 12월 05일자 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

등기부상의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (주택임차권 포함)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (주채무자: 지종영)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 01월 05일

확정일자: 2021년 11월 26일

배당신고일자: 2024년 01월 18일

대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 이는 매각 후 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. HUG가 보증보험을 통해 채권을 확보하고 경매를 신청한 것으로 보이며, 관련 조건에 따라 낙찰자는 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건은 서울 강서구 등촌동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 대일고등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

비교적 안정적인 주거 지역으로, 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근의 유사 면적 다세대주택 시세와 비교했을 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

각급 초중고등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 역을 통해 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25, 2025.10.20.~2026.12.31) - 일반 매수자는 해당 기간 내 취득 시 허가 여부 확인 필요

6.2. 권리관계 관련 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등으로 인해 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀 있습니다.

'대항력 없음'으로 명시되어 있더라도, 최종 잔금 납부 및 명도 과정에서 HUG 또는 관련 당사자와의 명확한 확인 절차가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다세대주택으로, 주변의 주거 환경 및 교통 편리성이 양호합니다.

권리분석 상 임차인의 대항력이 없고, HUG의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

감정가는 인근 시세와 유사한 수준으로, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 공항 및 군사시설 관련 지구 지정 등 법적 제한사항과 HUG 관련 복잡한 권리관계를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 보증금 인수 부담 없음: 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 안정적인 주거 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인근 유사 물건의 최근 매매가(21,000만원, 29.9㎡ 기준, 평당 약 2320만원)를 고려할 때, 본건(29.53㎡)의 시세는 약 20,700만원 ~ 21,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 20,400만원은 현재 시세와 유사한 수준입니다.

권리분석 상 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 다음과 같이 입찰가를 산정합니다.

* 희망 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 본 입찰가는 현재 시세 및 권리분석 결과에 기반한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.