나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80651 [1] 경기도 구리시 갈매동 640 구리갈매푸르지오 710동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 인근으로 각급 학교, 생활편익시설, 공공시설 등이
소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 주거환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제 차량의 잔입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경춘선 "갈매역"이 소재
하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 18층 1801호로서
(건물사용승인일 : 2017.10.27)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(방4, 주방/식당, 보조주방, 팬트리, 거실, 욕심 겸 화장실2, 발코니, 대피공간,
현관 등)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비,
지하주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 대로2류
(폭 30m-35m)(접합),중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택
지구(구리갈매공공주택지구), 상대보호구역, 상대보호구역(갈매초등학교),
절대보호구역(갈매초등학교), 역사문화환경보존지역(동구릉), 배출시설설치
제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경80651 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 640 구리갈매푸르지오 710동 18층 1801호

물건종별: 아파트

감정가: 11억 3천 2백만원 (1,132,000,000원)

토지면적: 57,548.50㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 113.22㎡ (약 34.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

1.2. 단지 정보

아파트명: 구리갈매푸르지오

준공일: 2017년 10월 27일

총 동수: 10개 동

총 세대수: 921세대

최고층: 25층

해당층: 18층

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교, 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하여 공동주택으로서의 주거 환경이 양호합니다. [cite: Appraisal Summary]

* 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경춘선 "갈매역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: Appraisal Summary]

* 주변 환경 분석

단지 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 갈매초등학교, 갈매중학교, 갈매고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 마트, 병원, 문화시설 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있어 생활이 편리한 환경입니다.

* 혐오시설 유무

본건 주변에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 구리시 인근에 서울시에서 운영하는 망우리 묘지가 위치한 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리인 신한은행의 근저당(2018.01.31, 468,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 강권오의 근저당 및 임의경매, 구리시 및 국민건강보험공단의 압류 등도 모두 말소 예정입니다. [cite: Deed Summary]

* 인수되는 권리

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. [cite: Property Statement Notes]

* 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다. [cite: Tenant Status, Property Statement Notes]

* 주의사항: 대지권 미등기

가장 중요한 사항으로, 본 건은 대지권 미등기 상태입니다. 대지권의 유무 및 정확한 내용은 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인이 필요하며, 향후 법적 및 행정적 절차에 대한 주의가 요구됩니다. [cite: Special Notes, Caution, Property Statement Notes]

1.5. 상권분석

* 토지 이용 계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(동구릉)으로 지정되어 있어 주변 경관 및 문화적 가치 보존이 요구됩니다. [cite: Appraisal Summary]

* 단지 내 편의시설

구리갈매푸르지오 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 입주민의 편의를 높이고 있습니다. [cite: Apartment Information]

* 개발 가능성

인근 지역의 개발 계획 및 지구단위계획 구역 지정은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

1.6. 생활정보

* 주거 환경

해당 아파트는 2017년에 준공되어 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 25층 중 18층에 위치합니다. 방 4개, 화장실 2개, 거실, 주방 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조를 갖추고 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

* 편의 시설

단지 내 시설 외에도 주변에 학교, 상업 시설, 공원 등이 위치하여 생활 인프라가 풍부합니다. 단지 후문 뒤편으로 갈매천이 있어 산책 및 휴식을 취하기에 좋습니다.

* 주차 시설

단지 내 총 주차 대수는 1,385대로, 세대당 약 1.5대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. [cite: Apartment Information, JSON Building Data]

1.7. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 대지권이 등기되지 않아 법적으로 소유권이 불안정할 수 있습니다. 대지권의 존재 여부 및 가치를 파악하는 것이 중요하며, 이는 추후 재산권 행사 및 거래에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: Special Notes, Caution, Property Statement Notes]

* 미상의 임대 관계

임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. [cite: Tenant Status]

* 토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 구리갈매푸르지오 아파트로, 비교적 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2017년에 준공된 신축 아파트로서 내부 상태 및 단지 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 가장 큰 문제는 대지권 미등기 상태로, 이는 잠재적으로 가장 큰 리스크 요인이 됩니다. 이에 대한 명확한 확인 절차가 필수적이며, 확인 결과에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 유의해야 하나, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 갈매초등학교 인근의 조용한 주거 지역으로, 녹지 공간 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 넓은 면적: 113.22㎡ (약 34.25평)으로, 최근 거래된 85㎡ 내외의 매물보다 큰 면적을 제공합니다.

* 가격 메리트 가능성: 대지권 미등기라는 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 양호한 단지 관리: 921세대의 대단지이며, 2017년 준공으로 비교적 최신 시설을 유지하고 있습니다. [cite: Apartment Information]

1.10. 예상 입찰가

최근 거래가 (2026년 6월) 기준, 본건과 유사한 평형(약 84.58~84.96㎡)의 아파트 실거래가는 8억 1천 3백만원 ~ 8억 1천 8백만원 수준입니다. [cite: Recent Sale JSON Data]

본건은 113.22㎡(약 34.25평)으로, 최근 거래된 면적보다 크므로 시세 형성 가격이 더 높을 것으로 예상됩니다.

감정가는 11억 3천 2백만원으로, 최근 거래가 대비 면적 증가분을 감안하더라도 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

대지권 미등기라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 10억 0천만원 ~ 10억 8천만원 범위로 제시합니다.

이는 최근 시세(약 8.1억~8.2억)에 면적 증가분을 반영하고, 감정가 대비 할인율을 적용하며, 대지권 미등기 리스크에 대한 보수적인 관점을 포함한 금액입니다.

입찰 전 반드시 대지권 관련 사항을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.