나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70378 [2] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 남양주시 다산동 소재 "다산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 남양주 다산진건 공공택지지구내로서 아파트단지 및 근린생활시설, 오피스텔, 나대지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소 및 "다산역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상12층건 내 제1층 121호, 122호, 123호, 124호
외 벽 - 외장석재마감 등
내 벽 - 몰탈위페인팅 등
창 호 - 강화유리 및 PVC 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 및 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고 동측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경70378 (2)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층122호

용도: 근린상가

감정가: 830,000,000원

토지면적: 5.48㎡ (약 1.66평)

토지지분: 5.4784㎡ (약 1.66평)

건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물지분: 25.2111㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

- 본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 소재한 "다산안강럭스나인" 건물 내 1층 122호입니다.

- "다산역"에서 서측으로 인접한 위치에 있으며, 남양주 다산진건 공공택지지구 내에 자리 잡고 있습니다.

- 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 나대지 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

- 제반 차량의 접근이 용이하며, 본건까지 차량으로 이동이 가능합니다.

- 인근에 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하고 있습니다.

- 지하철 경의중앙선 "다산역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.1. 3. 건물의 구조 및 상태

- 본 건물은 철골철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지하 6층, 지상 12층 규모의 집합건물입니다.

- 해당 물건은 1층에 위치한 근린생활시설(소매점)입니다.

- 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 및 PVC 창호로 시공되었습니다.

- 건물은 2020년 12월 9일에 사용 승인되었습니다.

- 건물 연면적은 약 29,692.38㎡ (약 8,982평), 대지 면적은 약 2,478.1㎡ (약 750평)입니다.

1.1. 4. 토지 이용상태 및 주변 도로

- 토지는 가로장방형의 형상이며, 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

- 서측으로는 대로(폭 25m-30m)와 접하고 있으며, 동측으로는 소로(폭 10m-12m)와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

1.1. 5. 토지 이용계획 및 제한상태

- 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

- 또한, 대로3류, 소로1류, 소로3류, 중로2류 등의 도로 관련 결정 사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수할 사항은 없습니다.

1.2. 2. 등기부 현황

- 말소기준권리는 2022년 12월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 채권최고액 3,840,000,000원)입니다.

- 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을2, 갑6~갑11, 을1-2)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 낙찰자는 위 권리들을 인수할 부담이 없으며, 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다.

- 현재까지 확인된 등기부상 채권 총액은 약 4,612,619,350원입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 현황 및 용도

- 본 건물인 "다산 안강 럭스나인"은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 건축되었습니다.

- 본 물건은 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 등재되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

- 해당 호실은 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

1.3. 2. 주변 상권 특성

- "다산역" 역세권에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 잠재적인 유동 인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

- 남양주 다산진건 공공택지지구 내 중심 상업지역에 해당하여 상권 발달 가능성이 높습니다.

1.3. 3. 주변 시설 및 환경

- 본 물건 주변으로 다양한 상업 시설, 편의 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

- 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 접근성

- 지하철 경의중앙선 "다산역"을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

- 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

- 대로변에 위치하여 차량으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 2. 편의시설 및 인프라

- 인근 아파트 단지 및 상업 지구 내에 각종 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

- 공공택지지구 개발로 쾌적한 도시 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공실 위험

- 본 물건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 경우 임대 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

- 지역 내 상가 공급 물량 및 경쟁 상권 분석을 통해 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

1.5. 2. 시장 변동성

- 부동산 경기 침체 시 상가 시장의 위축 가능성 및 공실률 증가 위험이 존재할 수 있습니다.

- 주변 개발 계획 및 상권 변화 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동, "다산역" 인근에 위치한 1층 근린상가로, 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비교적 신축인 건물(2020년 준공)에 속하며, 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 상업 지구 개발에 따른 미래 가치를 고려할 때, 적절한 가격으로 취득한다면 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: "다산역" 역세권 상가로 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 1층 상가: 뛰어난 가시성과 접근성으로 고객 유입이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 관리 용이성이 높습니다.

* 권리 분석 무량: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 다산진건 공공택지지구 내 상업 지역으로 향후 상권 활성화 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

감정가는 830,000,000원입니다.

본 물건의 잠재적 공실 위험과 높은 채권 총액(약 46.1억원)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 공실 상황 및 채권 부담 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 감정가의 70%~85% 범위로 추정할 수 있습니다.

- 최저가 고려 범위: 830,000,000원 * 70% = 581,000,000원

- 상단가 고려 범위: 830,000,000원 * 85% = 705,500,000원

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 약 5억 8천만원에서 7억 5백만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 공실률, 업종별 수요 등을 추가적으로 면밀히 조사하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.