나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70132 [1] 경기도 가평군 가평읍 이화리 392-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 이화리 소재 "임골마을" 서측 인근에 소재하며 인근일대는 기존마을, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재 형성된 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 버스 운행 등으로 보아 대중교통사정은 다소 양호치 못함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 주거기타(펜션부지)로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 한면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트) 2층으로서
외벽 : 콘크리트위 페인트 마감 및 일부 외장목재 마감 등임,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감임.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

펜션으로 이용중임(상세 내역은 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경70132 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 이화리 392-12

용도: 다가구주택 (현재 펜션으로 이용 중)

감정가: 221,870,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

건물면적: 118.75㎡ (약 35.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농업협동조합 관련 기관으로 추정)

특이사항: 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 여러 물건이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 이화리에 소재하며, "임골마을" 서측 인근 지역에 위치합니다. 주변은 기존 마을, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 이 지역은 자연 친화적인 환경을 갖추고 있어 펜션 및 전원주택 단지로 개발된 곳이 많습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 그러나 대중교통 이용 편의성은 다소 양호하지 못한 편입니다. 서울 근교에 위치하여 차량 이용 시 접근성은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 유사 사다리형이며, 현재 주거 및 기타 용도(펜션 부지)로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 다가구주택으로, 펜션으로 운영 중입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트 및 일부 외장 목재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 내부에는 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 자연보전권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을14/을5, 채권액 148,800,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전: 2019년 7월 16일 조재원, 2022년 4월 11일 유옥례 (이전 등기에는 2020타경18548 경매 내역 포함)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 148,800,000원), 유이섭 (45,000,000원, 말소)

* 가압류: 농협은행 (2건, 합계 약 13,608,923원, 말소)

* 압류: 중랑세무서장 (말소)

* 임의경매: 옥과농업협동조합 (108,151,441원, 말소) - 본 경매의 개시채권자 중 하나로 보입니다.

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 이는 현재 점유자가 있을 수 있으나, 법적으로 인수되는 임차권이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계가 불분명하므로 실제 거주자나 사업자 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 가평읍 이화리에 위치하여 자연 경관이 좋은 지역입니다. 주변에 펜션, 전원주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 휴양/관광 목적의 상권 특성을 가집니다. '임골마을' 인근에 위치하며, 유사 사다리형의 토지는 펜션 부지로 활용되고 있습니다. 인근에 '까사노블 풀빌라'와 같은 숙박시설이 운영되고 있는 것으로 보아 관광객 수요가 있는 지역으로 판단됩니다. 북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근은 용이하나, 대중교통 여건은 다소 부족한 편입니다.

5. 생활정보

가평군 가평읍 이화리는 전원적인 환경을 갖추고 있어 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 가평읍내 또는 인근 지역의 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 펜션 등 관광객을 대상으로 하는 시설들이 주변에 있어 관련 편의 시설은 일부 갖추어져 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대관계: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 법적 권리가 있는지에 대한 확인이 필수적입니다. 보증금이나 차임이 미상이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용과 그 효력 범위 확인이 필요합니다.

* 주위 환경: 인근에 농경지가 혼재되어 있어 계절별로 농작업 소음이나 냄새 등의 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 인근에 폐건물에 대한 언급이 있어 해당 건물의 관리 상태 및 잠재적 위험 요소를 파악할 필요가 있습니다.

* 대중교통 불편: 차량 없이는 이동이 다소 불편할 수 있어, 임차인 확보에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군의 자연 경관이 우수한 지역에 위치한 다가구주택으로, 현재 펜션으로 운영 중인 점을 고려할 때 숙박시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 미상, 지상권 등 추가 확인이 필요한 사항과 대중교통 불편, 주변 환경에 따른 리스크를 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 가평 지역은 수도권에서의 접근성이 좋으면서도 풍부한 자연 환경을 자랑하여 휴양 및 관광 수요가 꾸준합니다.

* 펜션 운영 경험 또는 잠재력: 현재 펜션으로 운영 중이라는 점은 관련 경험이 있거나 즉시 사업을 이어받고자 하는 투자자에게 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 유리합니다.

* 감정가 대비 시세 확인: 감정가(221,870,000원)를 기준으로 주변 시세 및 실제 시장 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 부동산 시세, 유사 물건의 거래 사례, 본 물건의 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 산정에 한계가 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 입찰가는 감정가 221,870,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 물건, 본 건의 잠재적 위험 요소(미확인 임차인, 지상권 등)를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70%~120% 수준에서 입찰가가 결정되나, 본 건의 경우 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 보다 정확한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.