나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70378 [3] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 남양주시 다산동 소재 "다산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 남양주 다산진건 공공택지지구내로서 아파트단지 및 근린생활시설, 오피스텔, 나대지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소 및 "다산역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상12층건 내 제1층 121호, 122호, 123호, 124호
외 벽 - 외장석재마감 등
내 벽 - 몰탈위페인팅 등
창 호 - 강화유리 및 PVC 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 및 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고 동측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경70378 (3)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2, 다산안강럭스나인 1층 123호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 소매점)

감정가: 828,000,000원

토지 면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

토지 지분: 5.4686㎡

건물 면적: 25.17㎡ (약 7.62평)

건물 지분: 25.166㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부

1.1. 건물 현황

건물명: 다산 안강 럭스나인

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

총 층수: 지하 6층, 지상 12층

사용 승인일: 2020년 12월 09일

본건 위치: 지상 1층 123호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

"다산역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

남양주 다산진건 공공택지지구 내로서, 아파트 단지 및 근린생활시설, 오피스텔, 나대지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류소 및 "다산역"이 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 가로장방형으로서 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

서측으로 대로와 접하고, 동측으로는 소로와 접하여 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 12월 27일 접수된 엠씨아이대부 주식회사 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

해당 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 (을1, 을2)

등기부상 갑구의 가압류 (갑6, 갑7, 갑8, 갑9)

등기부상 갑구의 압류 (갑10)

을1-2의 1번근저당권부채권근질권설정

상기 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 별도로 인수해야 할 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다산진건 공공택지지구 내 상업지역에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 오피스텔 입주에 따른 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

다산역을 중심으로 상권이 형성되고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집될 것으로 예상됩니다.

4.3. 입점 현황

현재 공실 상태이나, 다산 신도시의 지속적인 개발에 따라 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

다산역(지하철) 및 다수의 버스 노선을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 아파트 단지 및 상업 시설 내 편의점, 마트, 다양한 식당 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

단지 주변으로 초, 중, 고등학교 및 유치원 등이 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (구체적인 거리는 추가 확인 필요)

5.4. 의료시설

다산역 인근에 병의원들이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 장기화 가능성

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

6.2. 지역 내 경쟁 심화

신규 택지지구 특성상 상업 시설 공급이 증가하여 경쟁이 심화될 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 가능성

등기부상 명시되지 않은 숨은 권리나 유치권 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 용도와 실제 이용

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 실제 이용 현황이 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 역세권에 위치한 근린상가로, 다산역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 면적이 비교적 작아 소규모 점포로 활용하기에 적합하며, 다산 신도시 개발에 따른 장기적인 상권 성장 잠재력이 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계는 매우 깨끗한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태, 지역 내 경쟁 심화 가능성, 그리고 미확인 권리 존재 가능성과 같은 리스크 요인들을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 다산역 도보 거리로 유동인구 확보에 유리합니다.

신규 택지지구 성장 잠재력: 다산 신도시의 지속적인 개발과 인구 유입으로 상권 활성화가 기대됩니다.

토지/건물 일괄 매각: 소유권 일원화로 관리가 용이합니다.

권리관계 단순화: 매각을 통해 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 828,000,000원

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

현재 공실 상태임을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 580,000,000원 ~ 662,400,000원 범위에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률, 명도 저항 여부 등을 종합적으로 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.