나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4347 [1] 서울특별시 중구 남창동 9-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 남창동 소재 ‘회현역(지하철4호선)’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 남대문시장, 도매시장, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "회현역(지하철4호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 20~32m 내외, 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남대문 도시정비형 재개발사업 지구단위계획구역), 도로(2024-08-01)(접합), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역 (남대문 도시정비형 재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 서울도심(4대문안), 건축선.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1 토지는 매각지분 갑구 1000번 조신조 지분 406.9분의 0.4538 전부에 대하여 감정평가를 실시 하였습니다. 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물로서, (사용승인일: 1964.06.15) 외벽: 외장 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

지1층: 판매시설[현황: 쇼핑센터] 1층: 판매시설[현황: 쇼핑센터, 약국] 2층: 판매시설[현황: 쇼핑센터] 3층: 판매시설[현황: 약국, 사무실] 4층: 판매시설[현황:창고] 5층: 제1종근린생활시설(의원)[현황: 의원, 사무실] 6층: 종교시설(교회) 7층: 종교시설(교회) 8층: 문화 및 집회시설[현황: 성당] 9층: 제1종근린생활시설(의원) 10층: 숙박시설(호스텔) 옥탑: 물탱크실, 계단실(연면적제외)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물㉠~㉥(후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

본건의 등기사항전부증명서(건물)상 10층의 층별 용도 내역은 10층 308.79㎡ 사무실, 84.73㎡ 계단실 및 화장실로 표기되어 있으나, 일반건축물대장(갑)상은 10층 267.23㎡ 숙박시설(호스텔), 10층 계단실 및 홀 78.93㎡, 10층 관리 및 기계실 47.36㎡로 표기되어 있는바, 공부상 불일치하며, 본 평가에서는 일반건축물대장을 기초로 명세표에 표기하고 감정평가를 실시하였는바, 경매진행시 참고바랍니다. 본건의 등기사항전부증명서(건물)상 옥탑은 표기되어 있지 않으나 일반건축물대장(갑)상 옥탑 61.2㎡ 물탱크실, 계단실(연면적제외)로 표기되어 있는바, 본 평가에서는 포함하여 감정평가를 실시하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2 건물은 매각지분 갑구 970번 조신조 지분 4328.72분의 4.8095 전부에 대하여 감정평가를 실시 하였습니다. 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 중구 남창동 소재 지하철 4호선 회현역 인근에 위치한 근린시설 물건으로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다. 현재 재개발 구역으로 지정되어 있으며, 지분 매각, 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 등 특수 물건 정보를 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중구 남창동 9-15 (신주소: 서울특별시 중구 퇴계로 61)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 (지하 1층, 지상 10층)

사용승인일: 1964년 6월 15일

1.3. 면적 및 지분 정보

토지 면적: 406.90㎡ (약 123.12평)

토지 매각 지분: 0.44759㎡ (약 0.135평) - (총 토지 소유 지분 406.9분의 0.4538)

건물 면적: 4389.92㎡ (약 1328.00평) - (건축물대장상 총 면적 기준, 감정평가서상 연면적 4328.72㎡)

건물 매각 지분: 4.8095㎡ (약 1.45평) - (총 건물 소유 지분 4328.72분의 4.8095)

건물 제시외 면적: 111.82㎡ (약 33.82평) (제시외 건물 포함 매각)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 383,687,260 원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

주의사항: 토지, 건물 지분 일괄 매각, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중구 남창동, 지하철 4호선 회현역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 남대문시장, 각종 도매 및 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 지역입니다. 오랜 역사와 활기를 자랑하는 남대문시장과 인접하여 지역 내 주요 상업 및 문화 중심지에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

지하철 4호선 회현역이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 소재하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근 또한 원활한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 남대문 도시정비형 재개발사업 지구단위계획구역에 해당합니다. 이 외에도 도로 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025년 8월 21일까지) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

제공된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 통상적으로 임의 경매 사건은 채권자의 담보권 실행으로 진행되므로, 경매 신청 채권자의 근저당 또는 기타 담보물권이 존재할 것으로 예상됩니다. 낙찰 시 말소되는 권리와 인수되는 권리를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 세 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다.

* 임차인: (주)해주디앤씨

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박여의

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 29일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서승원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 13일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 낙찰 후 인수해야 할 권리가 명확히 나타나지 않습니다. 다만, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있고, '물건명세서 참고사항'에 채무자(소유자)의 지분 관련 주장이 있는 점을 감안할 때, 실제 조사 과정에서 파악되지 않은 권리나 주장, 혹은 인수될 수 있는 사항이 있을 수 있으므로 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 서울의 대표적인 전통시장인 남대문시장과 매우 인접해 있습니다. 남대문시장은 의류, 잡화, 주방용품, 식품 등 다양한 품목을 취급하며, 수많은 점포와 일일 평균 30만 명 이상의 방문객을 자랑하는 활기찬 상권입니다. 또한, 회현역 주변으로 다양한 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 서울 도심의 중심 상업 지역으로서의 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

남대문 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 재개발 사업이 진행되면서 노후 시설이 현대화되고, 업무 및 상업 기능이 강화될 가능성이 높습니다. 도심 재개발 사업은 일반적으로 기반 시설 확충, 공공 공간 조성 등을 동반하므로, 이는 물건의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

회현역 및 남대문시장 인근으로 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대형 백화점(신세계백화점, 롯데백화점 등)이 근접해 있으며, 각종 은행, 병원, 약국, 쇼핑센터, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육/의료시설

본 물건지는 상업 및 업무 중심 지역으로, 직접적인 대규모 주거 단지나 교육 시설 밀집 지역은 아닙니다. 다만, 서울 도심이라는 입지 특성상 주변의 다양한 교육 기관 및 의료 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. (상세 내용은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

토지와 건물 모두 지분으로 매각되는 물건이므로, 타 지분권자와의 관계 설정이 중요합니다. 지분 매각 물건은 단독으로 처분하거나 이용하는 데 제약이 따를 수 있으며, 향후 재개발 과정이나 자산 관리, 명도 등에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 재개발 구역

본 물건지는 남대문 도시정비형 재개발구역으로 지정되어 있습니다. 재개발은 장기적으로 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정의 불확실성, 사업 기간 장기화, 사업 방식 변경 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 재개발 계획의 구체적인 내용, 진행 상황, 예상 완료 시점 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장과 등기사항전부증명서 간에 10층 및 옥탑의 면적 및 용도 표기가 불일치하는 것으로 확인되었습니다. 감정평가는 건축물대장을 기준으로 진행되었으나, 이는 추후 건물 관련 행정 처리나 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있는 요소이므로 유의해야 합니다.

6.4. 특수 물건 정보

'특이사항'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있습니다. 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없으나, 물건명세서상 채무자(소유자) 소유 '지층 221호'가 '지층 122호'의 오기로 보이며, 해당 공유지분이 특정 호실(지층 122호)을 구분 소유하기 위한 것이라는 주장이 있어, 실제 점유 관계 및 법적 권리 관계가 복잡할 가능성이 있습니다. '유동화 물건'이라는 점도 특정 금융기관과의 계약 관계 등이 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 시장, 상업, 업무, 주거 시설로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 입지에 위치하며, 남대문시장이라는 강력한 배후 상권과 회현역의 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 재개발 구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 지분 매각, 복잡한 권리 관계(대항력 있는 임차인 주장, 지분 관련 소유권 분쟁 가능성), 공부와의 차이 등 다수의 특수성을 내포하고 있어, 상당한 주의와 면밀한 추가 분석이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 극복할 수 있는 명확한 투자 계획과 자금 운용 능력이 뒷받침된다면, 장기적인 관점에서 높은 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (지하철 4호선 회현역) 및 핵심 상업 지구 (남대문시장 인접) 입지

* 남대문 도시정비형 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 높은 유동인구 및 상업 활동으로 인한 잠재적 임대 수익성

* 다양한 업종(판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등)으로의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크와 투자 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 파악된 임차인으로부터 인수할 보증금이 0원이므로, 인수 부담은 크지 않으나, 복잡한 권리 관계와 재개발 사업 진행 불확실성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매에서 감정가 대비 입찰가는 시장 상황, 물건의 특수성, 경쟁 상황 등에 따라 달라지나, 본 건의 경우 특수 물건임을 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 법원 경매 동향, 유사 물건 시세, 향후 재개발 예상 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.