나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경6169 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1630-27 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘서울신림초등학교’ 북동측에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 , 인근에 지하철 신림선 "서원역" 및 노선 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 평탄한 가장형 토지로서 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5미터, 남측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간: 제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간: 2024.9.15.-2025.9.14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2024.1.4.-2025.1.3.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건으로,
［사용승인일: 2019.12.27］
외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: PVC 창호임.

이용상태

지1층-옥탑1층:다중주택으로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

㉠:알루미늄판넬조 판넬지붕 기호(가) 옥탑1층소재 (현관)≒(1.5㎡)
㉡:샌드위치판넬조 판넬지붕 기호(가) 옥탑1층소재 (보일러실)≒(0.5㎡)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:임대미상임.

기타:본건 옥탑1층은 건축물 대장 상 ((주택과-32776(2021.09.23.)호에 의거 위반건축물 표기[내역:옥탑1층(다락) 12㎡ 조립식패널조 단독주택])의 이유로 위반건축물 등재 되어있으며, 현황 통칭‘401호’의 주택용도로 사용중인 것으로 조사되었으니 경매참여자분은 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경6169 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1630-27

용도: 다중주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 101.70㎡ (약 30.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 221.08㎡ (약 66.88평)

건물 제시외면적: 2.00㎡ (약 0.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 매각조건

감정가: 1,167,814,400원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘서울신림초등학교’ 북동측에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 신림선 "서원역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 평탄한 가장형 토지로서 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 서측으로 노폭 약 5미터, 남측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

건축허가·착공제한지역 (2024.9.27 기준 2년, 2024.9.15-2025.9.14 연장)

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

대공방어협조구역 (위탁고도:194m)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

중점경관관리구역 (주요산 주변)

토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.1.4-2025.1.3)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권이전: 이태열, 김세진외 1명

근저당: 신한은행, 660,000,000원 (말소기준권리)

강제경매: 김종원, 230,000,000원 (말소)

등기부채권 총액: 660,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권보존: 김세진외 1명

근저당: 신한은행, 660,000,000원 (말소기준권리)

주택임차권: 김종원 (230,000,000원), 은혁진 (106,500,000원), 양승한 (120,000,000원), 이건주 (110,000,000원), 정수빈 (120,000,000원), 홍사동 (80,000,000원), 김승욱 (80,000,000원), 허동일 (120,000,000원), 김동현 (120,000,000원) - 모두 말소.

강제경매: 김종원, 230,000,000원 (말소)

등기부채권 총액: 1,746,500,000원 (주택임차권 포함)

3.3. 임차인 현황

* 김동현: 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024-01-12, 확정 2022-01-10, 배당 2025-01-07, 대항력 없음.

* 김승욱: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-05-09, 배당 없음, 대항력 없음.

* 김승욱: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-04, 확정 2022-05-09, 배당 2025-02-28, 대항력 없음.

* 김인하: 보증금 20,000,000원, 차임 260,000원, 전입 2022-10-31, 확정 2022-10-31, 배당 2025-02-20, 대항력 없음.

* 김종원: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-29, 확정 2020-01-15, 배당 2023-05-23, 대항력 없음. (채권자 겸 임차인)

* 양승한: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-31, 확정 2020-01-20, 배당 2025-01-17, 대항력 없음.

* 은혁진: 보증금 106,500,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-01-30, 확정 2020-01-10, 배당 2025-02-24, 대항력 없음. (1차 보증금 감액분 23,500,000원)

* 이건주: 보증금 110,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-02-11, 확정 2022-01-21, 배당 2024-02-21, 대항력 없음.

* 정수빈: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-18, 확정 2022-01-28, 배당 2024-10-10, 대항력 없음.

* 허동일: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-18, 확정 2022-10-14, 배당 2024-11-27, 대항력 없음.

* 홍사동: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-16, 배당 2025-03-04, 대항력 없음.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2019.08.07 접수)

본건 경매로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

임차인 김종원은 본 건의 채권자이기도 하므로, 복합적인 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 서울 관악구 신림동의 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 학교(서울신림초등학교)가 있어 교육적 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 비교 (매매)

주변 유사 건물(다세대)의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 기준 평당 약 1,978만원에서 3,579만원 수준으로 거래되고 있습니다.

제일빌라 (1991년식, 30.92㎡): 18,500만원

드림하우스 (2015년식, 29.56㎡): 32,000만원

어반팰리스 (2018년식, 45.37㎡): 39,000만원

본건은 다중주택으로서 개별 호실의 매매가 아닌 건물 전체의 감정가가 산정되었습니다. 주변 시세는 일반적인 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

각종 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

서울신림초등학교가 북동측에 위치하여 통학이 편리합니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

옥탑 1층이 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 현재 주택 용도로 사용 중입니다.

이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령 등 재산권 행사상의 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 법규상 제한

건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 건축 관련 행위가 제한됩니다. (2024.9.27 기준 2년, 2024.9.15-2025.9.14 연장)

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 소유권 이전 시 허가를 받아야 합니다. (2024.1.4-2025.1.3)

6.3. 기타 리스크

중복사건으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다. (경매계에 확인 필요)

다중주택의 특성상 관리의 복잡성 및 잠재적 명도 저항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다중주택으로, 지하철역 및 초등학교 인접 등 입지 조건은 양호합니다.

감정가는 11억 6,781만 4천원으로, 토지 및 건물 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 옥탑 1층의 위반건축물 등재, 건축 및 토지거래 허가 구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

권리분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단되나, 현장 조사 및 임차인 협의 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

교통 요지인 신림동 역세권(신림선 서원역)에 위치하여 투자 가치가 있습니다.

다중주택으로서 다수의 임대 수익 창출이 가능하며, 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

위반건축물 문제 해결 및 건축 제한 해소 시 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,167,814,400원입니다.

주변 다세대 주택 시세 분석 결과, 전용면적 기준 평당 1,978만원 ~ 3,579만원의 가격을 형성하고 있습니다.

본건은 다중주택 전체 건물이며, 토지 및 건물 연면적은 약 97.64평입니다.

감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 위반건축물, 건축 제한 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

인수할 보증금이 0원이라는 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 9억 3천 4백만원 ~ 10억 5천 1백만원.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 권리관계 재확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.