나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63191 [1] 부산광역시 금정구 남산동 51-1 남산누리마을 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "금정중학교" 남서측 인근에 위치하는 "남산누리마을" 제12층 제1206호로서 주위는 아파트, 중소규모 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범어사역" 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 제1206호로서(2017년 11월 10일자로 사용승인 되었으며, 통칭 20평형 임),
* 외벽 : 일부 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
* 내벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감.
* 창호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보시설, 소화설비, 기계식주차시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공동현관기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필1단의 정방형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m 내외, 북측으로 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*남산동 51-1) : 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
*남산동 51-3) : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경보호에관한법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 상대보호구역(교육환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.
* 이해관계인의 폐문 등으로 내부는 자세히 관찰하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경63191 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 51-1 남산누리마을 12층1206호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔)임. 주상복합지대에 위치.

토지/건물일괄매각: 본 물건은 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 141,000,000원

토지면적: 7.4013㎡ (약 2.24평)

건물면적: 43.8865㎡ (약 13.27평)

건물 전용면적: 43.8865㎡ (약 13.27평)

건물 통칭 면적: 약 20평형 (분양면적 추정)

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 선순위 가등기, 선순위 전세권이 존재합니다.

특수물건정보: 선순위 가등기, 선순위 전세권이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본 물건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 "금정중학교" 남서측 인근에 위치한 "남산누리마을" 아파트 12층 1206호입니다.

주변은 아파트, 중소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 1호선 "범어사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로는 약 35m, 북측으로는 약 8m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

*남산동 51-1): 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m-40m), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 90m), 상대보호구역.

*남산동 51-3): 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 90m), 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

*을구 1번: 2019-11-01, 전세권설정, 권리자 이미리, 금액 120,000,000원, 인수되는 권리.

*갑구 6번: 2020-06-03, 소유권이전청구권가등기, 권리자 주식회사 에이스건설, 인수되는 권리 (매매예약).

*갑구 11, 12, 13번: 압류 (금정구, 수영세무서장), 말소되는 권리.

*갑구 14번: 2024-10-07, 강제경매, 권리자 이미리, 금액 130,140,982원, 말소되는 권리.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 전세권 설정등기 (2019.11.01.)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

*을구 1번 전세권 설정등기 (2019.11.01.)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

*갑구 6번 소유권이전등기청구권 가등기 (2020.06.03.) 역시 담보가등기 또는 순위보전가등기 여부 및 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

3.4. 임차인 현황 및 대항력

*임차인: 이미리

*보증금: 120,000,000원

*차임: 0원

*대항력: 없음

참고: 상기 임차인 이미리 씨는 최선순위 전세권자이기도 하며, 강제경매 신청 채권자입니다. '임차인 현황'상의 대항력 없음 표시는 전세권자와 별개로 임대차 관계에서의 대항력을 의미하는 것으로 보입니다. 그러나 을구 1번 전세권은 명백히 인수되는 권리입니다.

3.5. 권리분석 종합

본 건은 최선순위 전세권(1.2억원)과 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수되는 물건입니다. 특히 가등기는 매매예약 완결 시 소유권 상실의 위험이 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건이 위치한 남산동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 상업 및 주거 복합지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 주상복합지대 내에서 통상적으로 있을 수 있는 시설 외에 특이사항은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 12층 1206호입니다.

사용승인일: 2017년 11월 10일.

외벽: 일부 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.

내벽: 벽지 및 인테리어 마감.

창호: 샤시창호 구조.

설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보시설, 소화설비, 기계식 주차시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공동현관기 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 (교육, 의료, 쇼핑 등)

*교육시설: 인근에 금정중학교가 소재하며, 추가적인 교육 시설은 지도 검색 결과에 따라 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

*교통시설: 부산도시철도 1호선 범어사역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

*상업시설: 단지 인근 및 주상복합지대에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (지도 검색을 통한 구체적인 쇼핑몰, 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

*선순위 전세권 인수: 1.2억원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 부담액이 증가합니다.

*소유권이전청구권 가등기: 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 이용상태 및 내부확인 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 폐문 등으로 인해 내부를 자세히 관찰하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 점유 여부 등은 명도를 통해 확인해야 합니다.

또한, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어 주거용으로 사용 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획 상 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등이 혼재되어 있으며, 상대보호구역 등 각종 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 남산동의 주상복합단지 내 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 최선순위 전세권과 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수되는 권리 부담이 크며, 특히 가등기의 경우 소유권 상실의 위험이 존재하므로 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석 결과, 잠재적 위험이 상당하므로 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

*양호한 입지: 부산 금정구 내 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

*주상복합지대의 다양한 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 지역 활성화 가능성이 있습니다.

*감정가 대비 인수되는 권리 고려 시, 실질적인 취득 가치 재평가 필요.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 선순위 전세권(1.2억원) 및 소유권이전청구권 가등기(확정되지 않은 금액이나 매우 중요)의 부담이 크므로, 입찰가 산정 시 이러한 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히 가등기의 잠재적 위험을 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는, 인수되는 전세권 1.2억원을 제외한 감정가 1.41억원과 시장 가치를 면밀히 분석하여 결정해야 하며, 가등기 권리자와의 협의 또는 해소 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.

가등기 위험으로 인해 일반적인 경매 시세보다 현저히 낮은 가격으로 접근하거나, 명확한 해결 방안 없이는 입찰을 유보하는 것이 합리적일 수 있습니다.

단순 감정가 대비 낙찰률 접근보다는, 총 부담액(입찰가 + 인수되는 권리)과 향후 매도 가능성을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.